Bratislava má novostavbu, ktorá ašpiruje na európsky unikát. Na svete je len 1 % takýchto stavieb

Kolaudácia bude na jeseň, prvú reštauráciu otvoria koncom tohto roka. Prví nájomcovia sa nasťahujú v apríli 2020. Predchádzalo tomu dlhodobé plánovanie, projektovanie a vsadenie bratislavského Einparku do náročného amerického certifikačného hodnotenia LEED. Ten sa totiž stále vyvíja a je čím ďalej tým náročnejší. Prispôsobuje sa novým nárokom na ekológiu. Udeľuje sa vo viac ako 165 krajinách sveta.

Dnes je certifikovaných zhruba 95-tisíc projektov a z toho iba 1 % získalo najvyšší certifikát LEED Platinum. Certifikát má všade na svete rovnaké hodnotiace kritériá, čiže v budova s hodnotením LEED Platinum spĺňa rovnaké kritériá v Chicagu aj v Bratislave. Na Slovensku takúto budovu stavia developerská spoločnosť Corwin, z ktorej sme vyspovedali vedúceho oddelenia lízingu, Michala Hoška.

Ako sa vám podarilo splniť náročné kritériá LEED Platinum?

LEED certifikácia je veľmi komplexný pohľad na budovu a hodnotí ju v rôznych kategóriách. Čo sa týka udržateľného rozvoja lokality, zameriavame sa na pozíciu budovy voči mestu. Či vytvára zvýšené nároky na dopravu alebo ich práve šetrí, či je dobrá dostupnosť cyklistickej infraštruktúry, MHD a aké je občianske vybavenie. Ďalej sa pozeráme na efektivitu využitia pitnej a dažďovej vody. To, čo naprší, sa buď vypolieva, alebo vsiakne do zeme. Osvetlenie, príprava chladenia, kúrenia a všetkých zdrojov, ktoré budova „konzumuje“, sú riešené čo najúspornejšie.

zdroj: archív Corwin

Všetko, čo je okolo nás má vplyv na naše zdravie.

Všetko, čo je okolo nás, má vplyv na naše zdravie. Len málo ľudí si uvedomuje prítomnosť prchavých látok. LEED je veľmi prísny na emisie znečisťujúcich látok v ovzduší, najmä na formaldehyd, musíme ich ale deklarovať na každý materiál. Kvalita vnútorného prostredia súvisí s presvetlením priestorov a aj s ich vetraním. U nás je riadené cez monitoring CO2, čiže v každom momente je privádzané dostatočné množstvo vzduchu a naopak, ak v miestnostiach nie sú ľudia, systém šetrí. V neposlednom rade prísne nazeráme na estetiku a použitie nových materiálov a technológií.

A bude toto všetko stačiť na LEED Platinum, ekologický certifikát, ktorý má na svete len 1 % stavieb?

Modelovací softvér prepočítal budúce fungovanie a určil, že po splnení všetkých spomínaných kritérií pôjde o Platinum.

Certifikát ste teda ešte oficiálne nezískali. Môže sa stať, že to nakoniec bude „iba“ GOLD?

Môže sa to stať, ale my vieme, že sa to nestane, pretože máme dostatočne veľkú rezervu. 80 a viac bodov je certifikovaných ako Platinum. My dnes máme kritériá nastavené až na 89. Teoretické maximum, ktoré nevie dosiahnuť reálna budova, je 100 bodov. To je však skóre pre optimálnu budovu. Taká dnes ale neexistuje, pretože je to niečo virtuálne a totálne pasívne.

zdroj: archív Corwin

Stojí výstavba takejto budovy viac?

Áno, aby sme postavili takúto budovu, potrebujeme viac peňazí. My sa ale na naše projekty nepozeráme len cez excel. Na druhej strane energia, ktorú primárne získavame, pochádza z vlastných vrtov, čiže za ňu neplatíme. Drahšie stavebné náklady budovy kompenzujú nižšie prevádzkové náklady. Byť ekologický teda znamená, že na prevádzke šetríš. V tomto je náš pohľad dlhodobý.

Môžete to šetrenie premietnuť do čísel?

Budovy certifikované na vyšších úrovniach dosahujú v priemere o 13% nižšie náklady na údržbu, spotrebovávajú o 50% menej energie a vody, vykazujú dlhodobo o 27%  vyššiu spokojnosť užívateľov a až o 30 % vyššiu produktivitu práce ľudí a výrazne menej práceneschopnosti.

Je nájom naozaj taká výrazná položka?

Keď sa pozrieme na externé faktory, vyzerá to nasledovne. Kumulatívny nárast obyvateľstva v mestách od roku 2009 do 2020 je 37%. Náklady na energie stále rastú a budú rásť. Priemerná fluktuácia zamestnancov na Slovensku je v rozmedzí 14 – 16%, pričom náklady na jedného zamestnanca môžu dosahovať 1,5 až dvojnásobok jeho ročného príjmu. Ak si prepočítaš podmienky a minimálne náklady, ktoré LEED certifikovaná budova ponúka, zistíš, že o toľko sa nájomné nikdy nezvýši.

Štúdia Harvardskej univerzity potvrdila, že ak dáš len 1 dolár navyše do vzduchotechniky alebo zvýšeného vetrania, vráti sa ti to 100 dolármi na produktivite práce ľudí.

zdroj: archív Corwin

Takže kladiete dôraz na to, aby sa ľudia vo vašej budove cítili naozaj dobre, priam až komunitne?

Presne. Nestaviame obrovské biznisové komplexy, kde je vysoká miera anonymity. Zaujímavá bude strešná terasa, ktorá bude slúžiť všetkým nájomcom. Tam môžu oddychovať. Bude tam kuchynka, gril, pracujeme aj na kvalitných potravinách, ktoré by mali byť na prízemí. Jedna služobná kantína už viac podľa nás nie je riešením, preto budeme mať aspoň 4 kvalitné reštaurácie.

Je zo strany slovenských firiem dopyt po takýchto budovách?

Myslel som, že bude väčší.  U mnohých je to ešte stále, bohužiaľ, o cene. Firiem, ktoré kladú ekológiu na prvé miesto, je, žiaľ, stále málo. Rovnako sa len časť nájomcov pozerá komplexnejšie na dopad pracovného prostredia na svojich zamestnancov, ich spokojnosť a produktivitu. Práve tieto faktory však dokážu firme priniesť násobne väčší prínos, než investícia do nich.

Dnes je na trhu veľmi málo developerov, ktorí sú natoľko uvedomelí, že idú do ekologickejšej budovy na úkor vyššej ceny a nižšieho záujmu trhu.

My sme v segmente office zatiaľ možno úplne najmenší z developerov, nikto z konkurenčných veľkých sa o získanie takéhoto certifikátu na Slovensku ešte nepokúsil. My si však myslíme, že výstavbu nezastavíte. Potreba kancelárií a bytov bude stále, no v našich rukách je to, že sa vieme rozhodnúť, ako to chceme robiť. Primárny zisk a marža nie sú jediným meradlom pre naše projekty. My chceme odovzdať naozaj hodnotné dielo, ktoré navyše minimalizuje dopady na životné prostredie.

Aké firmy by ste v budove chceli mať, aby korešpondovali s ideou celého Einparku?

Stredné a väčšie firmy. Ale predovšetkým uvedomelé. Také, ktoré rozmýšľajú tak, ako my a vidia situáciu 5-10 rokov dopredu. Určite pôjde hlavne o technologické firmy. Mám pocit, že práve tým na tom viac záleží.

zdroj: archív Corwin

Dizajn budovy vynikajúco vystihuje zonáciu celého okolia. Koho rukopis nesie budova Einparku? 

Na architektonických prácach spolupracujeme so zahraničnými architektmi, fasádu Einparku navrhla Špela Videčnik, známa slovinská architektka, ktorej ateliér OFIS patrí k TOP 100 architektonických kancelárií na svete. Z technologického hľadiska nikde v Bratislave nie je montovaná lepšia fasáda ako práve tá, ktorú dávame na Einpark Offices.

V čom je taká jedinečná?

Päť skiel s akustickou fóliou garantuje najlepšiu možnú zvukovú izoláciu. Okná sú navyše od stropu po zem, tým priestor výborne presvetľujú.

Je Petržalka pripravená na progresívnejší typ budov, ktoré predbiehajú dobu?

Dnes je to možno viac, ako to, na čo je Petržalka zvyknutá, ale veď si trochu doprajme! Kto zvýši úroveň tohto mesta, keď nie my?

zdroj: archív Corwin

Znižujete CO2 a staviate s ohľadom na mesto a životné prostredie. Dáva vám mesto nejaké úľavy?

Vôbec nie. Ale verím tomu, že to príde. Corwin je long-hold, to znamená že naším cieľom je dlhodobo si držať portfólio, ktoré vybudujeme. Spravovať, prenajímať a prevádzkovať.