Čoraz menej Slovákov si môže dovoliť nový byt. V Bratislave rastú novostavby ako huby po daždi, stále ich nie je dosť

Bratislavskí developeri ponúkali ku koncu prvého kvartálu 2021 až 2 209 bytov, ktoré tvorili ponuku novostavieb. Ide o byty, ktoré boli súčasťou 94 projektov, ktoré sú rozložené naprieč všetkými piatimi okresmi hlavného mesta. 

Ak by sme si tieto čísla porovnali s predošlým štvrťrokom, zistíme, že došlo k výraznému prepadu ponúk o takmer 300 bytov. Spôsobené to je slabou ponukou nových projektov a silným predajom, ktorý sa aj napriek obmedzenej ponuke a výraznému cenovému rastu drží na vysokej úrovni.

zdroj: Unsplash/Rowen Smith

Ceny ako pred pandémiou

Medziročne vzrástla priemerná jednotková cena novostavieb nachádzajúcich sa v Bratislave o 6,6%, čo predstavuje rekordných 3 706 €/m² vrátane DPH. Medzikvartálny nárast prestavuje 3,1%. Ide o najvyššie tempo rastu od začiatku roka 2020, kedy začala pandémia. Zvýšené tempo rastu je spôsobené kritickou situáciou s obmedzenou ponukou nových projektov, ktorá je spôsobená zdĺhavým povoľovacím procesom.

Najvyšší rast cien sa týka najmä okresov okresoch BA IV a BA V, pričom v oboch prípadoch za rastom stojí nová ponuka bytov so zvýšenými cenami v projektoch Slnečnice a Bory Bývanie, ako aj zvyšovanie cien bytov, ktoré sa v ponuke nachádzajú už z predošlých štvrťrokov.

zdroj: BENCONT Group

Zvyšovanie cien sa netýka len vyššie spomenutých dvoch projektov, ale aj množstva projektov naprieč celou Bratislavou. Nezmenila sa veľkosť priemernej obytnej plochy, ktorá predstavuje 67,44 m², no celková cena bytov vzrástla o 236 tisíc € vrátane DPH. Priemerná cena dvojizbového bytu v novostavbe sa teda pomaly šplhá k sume 200-tisíc eur.

Kupujúci vyššie ceny akceptujú

Vysoké tempo rastu nebolo zaznamenané len pri ponúkaných bytoch, ale aj pri predaných bytoch. V tomto prípade sa cena zvýšila na rekordných 3 450 €/m² vrátane DPH. Aj napriek tomu si predaj zachoval slušné čísla, keďže počas prvých troch mesiacov roka 2021 sa predalo až 708 novostavieb.

V rokoch 2016 a 2017 sa síce na štvrťročnej báze v priemere predávalo až 1200 bytov, no ponuka vtedy presahovala 4000 voľných bytov. Aktuálny počet predaných bytov je síce nižší, no ak si to porovnáme s momentálnou ponukou, zistíme, že ide o najsilnejšie čísla. To potvrdzuje ochotu kupujúcich akceptovať vyššie sumy bytov.

zdroj: Unsplash/Adam Winger

Najpredávanejšie byty sú dvojizbové, ktorých podiel predaja predstavuje 43%. Došlo aj k výraznému zvýšeniu podielu predaja trojizbových bytov z 24 % na 28 % a nadpriemerne silný predaj si zachovali aj štvorizbové byty.

Nové rekordy

Jeden z mediálne najznámejších a najdrahších projektov v Bratislave, Sky Park, prvý krát svoje byty uviedol do predaja pred štyrmi rokmi. Priemerná cena bytov na štvorec v tomto projekte sa vtedy pohybovala na úrovni pod 3 000 €/m².

Dnes však možno kúpiť novostavbu pod 3 000 €/m² iba v okrajových častiach hlavného mesta. Ak sa náhodou stane, že sa v ponuke objaví projekt nachádzajúci sa v lukratívnejšej časti a s podpriemernou cenou, väčšina bytov sa vypredá rýchlejšie ako teplé rožky. 

zdroj: Unsplash/Ehud Neuhaus

Veľmi dôležitým aspektom pre vývoj cien bytov na trhu ostáva pôsobenie dopytu a ponuky. Dopyt je podporovaný silným pracovným trhom, keďže nezamestnanosť v Bratislavskom kraji predstavuje menej ako 5%. Taktiež sa očakáva, že počas roku 2021 bude pokračovať mzdový rast vo výške až 4,8%. 

Kupujúci si taktiež veľmi rýchlo uvedomili, že dávnejšie vyslovená predikcia týkajúca sa prepadu cien bytov spojeného s pandémiou sa nenaplní, a tak sa vracajú k myšlienke kúpy bytu. Na strane ponuky sa zároveň nič výrazné nezmenilo a nedostatok nových bytov spôsobil jej ďalší prepad.

Ceny budú rásť aj naďalej

„Narastajúca cena bytov je pre slabšie zarábajúcu časť obyvateľstva Bratislavy ťažko prekonateľnou prekážkou, no ponúkajúci nemajú dôvod znižovať ceny, pretože v rade na kúpu bytu stojí vždy ďalší záujemca,“ konštatuje hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.

Zároveň dodáva, že ponuka bytov ostáva kvôli extrémne nízkemu počtu vydaných stavebných povolení na svojich minimách, a preto sa nezdá, že by sa táto skutočnosť mala zmeniť. Vysoká cena bytov postupne vytláča obyvateľstvo na okraj Bratislavy a do okolitých obcí, ktoré v posledných rokoch zažívajú mimoriadny nárast obyvateľstva prostredníctvom migrácie.

zdroj: Unsplash/Trey Musk

„Okrem toho odrádza aj mladých absolventov, ktorí končia školu a rozhodujú sa o tom, či so svojim životom budú pokračovať v Bratislave alebo či sa vrátia do svojich domovských okresov. Otázka bývania pri tomto rozhodnutí popri pracovných príležitostiach zohráva najdôležitejšiu úlohu. Z dlhodobého hľadiska tak bude trpieť práve hlavné mesto, ktoré stratí svoju atraktivitu a konkurencieschopnosť v prilákaní nových obyvateľov,“ vysvetľuje ďalej.

Problém s nedostatočným množstvom bytov je potrebné odstrániť čo najskôr. Podľa Bruchánika je jediným efektívnym a dlhodobo udržateľným riešením zmena územného plánu a výrazné zjednodušenie a skrátenie povoľovacieho procesu pre získanie stavebných povolení.

„Zatiaľ však situácia ostáva nezmenená a problém na trhu pretrváva. Tempo rastu bytov na rok 2021 tak naďalej predikujeme na úrovni 5-10%, pričom prvý štvrťrok ukázal, že 10% vôbec nemusí byť nereálne očakávanie,“ uzatvára Bruchánik.

Čítajte viac z kategórie: Architektúra