Toto je 5 nástrah, ktoré na teba číhajú pri prenájme bytu. Odborník radí, na čo si treba dať pozor

Ceny nehnuteľností idú neustále hore a celej situácii nenapomáha ani nedostatok domov alebo bytov. Práve v dôsledku cien realít sú mnohí ľudia nútení hľadať prenájmy, ktoré im poslúžia ako dočasné útočisko, kým sa situácia nezlepší.

Hoci sa môže zdať, že nájsť si ideálny prenájom nie je žiadna veda, opak je pravdou. Aj v tomto segmente by mali záujemcovia brať do úvahy niekoľko vecí a mali by poznať ťahy majiteľov bytov, s ktorými chcú s nájomníkmi vypiecť.

Oslovili sme realitného makléra Mateja Teleka z kancelárie QUICKREAL, ktorý nám prezradil 5 spôsobov, ako si výhodne prenajať byt. Zároveň nám prezradil záležitosti, na ktoré by sme si mali dať pri prenájme pozor.

Základom je zariadenie

Hneď v úvode je potrebné definovať základné vybavenie bytu. Keď si totiž prezeráš ponuky prenájmov, stretneš sa s hocičím. Môže to byť plne zariadený byt, no tiež aj holobyt. 

Dom priamo na pláži alebo byt za pár drobných. Tieto krajiny ponúkajú bývanie za prívetivé ceny

„Za základné vybavenie bytu pri prenájme v zmysle zaužívaných štandardov môžeme považovať najmä vybavenie kuchyne, čo je kuchynská linka s drezom. Tiež sem patria spotrebiče ako napríklad sporák, rúra na pečenie a digestor,“ vysvetľuje Telek.

Do základného vybavenia bytu patrí tiež vybavenie kúpeľne. V tomto prípade ide o vaňu alebo sprchový kút, umývadlo a toaletu. „V prípade vyššieho štandardu môže byť kúpeľňa vybavená aj bidetom, nasvieteným zrkadlom či pevne osadeným sušiakom na vlasy,“ dodáva. 

Byty, ktoré sú ponúkané na prenájom, by mali disponovať tiež posteľou, sedačkou, šatníkovou skriňou a kuchynským alebo pracovným stolom. Štandardom sú však aj elektrospotrebiče ako chladnička, práčka, mikrovlnka a televízor.

Hľadať cez súkromníka alebo realitku?

Na túto otázku má Telek jednoduchú odpoveď. Tvrdí, že vo všeobecnosti, rovnako ako pri akejkoľvek inej službe, platí, že jej kvalita je do značnej miery závislá od toho, kto túto službu poskytuje.

„Každý si predsa v prípade núdze dokáže aj sám doma upiecť chlieb či ostrihať vlasy, no aj tak tieto činnosti radšej zveríme profesionálovi,“ vysvetľuje.

Realitný maklér ďalej uvádza, že pokiaľ je nájomný vzťah obojstranne bezproblémový, niekedy podľahne prenajímateľ či nájomca mylnej predstave, že služby kvalitnej realitnej kancelárie sú zbytočné. Rýchlo však dodáva, že hneď, čo sa objaví neplatenie nájmu či snaha vysťahovať nájomcu predčasne zo strany prenajímateľa, nastáva problém.

„Akýkoľvek pekne vyzerajúci ‚šablónový’ vzor nájomnej zmluvy, ktorý je možný nájsť na internete, nedokáže presne reflektovať individuálne potreby a dohody zmluvných strán pri prenájme bytu,“ hovorí Telek. 

Aj prax potvrdila to, že človek bez právnického vzdelania či zodpovedajúcej odbornej kvalifikácie nedokáže správne prispôsobiť šablónovú nájomnú zmluvu tak, aby chránila obe strany v rovnakej miere, stanovila správny rámec pre bezproblémový priebeh nájomného vzťahu a tiež upravovala vzájomné vzťahy a nároky pre prípad, ak nejaký problém v budúcnosti nastane.

Telek upozorňuje aj na internetových špekulantov, pri ktorých hrozí, že záujemca nebude mať ani nové bývanie a navyše môže prísť aj o zaplatenú zálohu. „Preto určite odporúčam osloviť pre spoluprácu kvalitnú a preverenú realitnú kanceláriu.“

Skryté poplatky a poplatky za služby

Mnoho ľudí uprednostňuje prenájom od súkromníka aj z toho dôvodu, že žije v predstave, že inak by musel platiť aj realitnej kancelárii. To však nie je pravda. Ako vysvetľuje realitný maklér, odmenu za služby realitnej kancelárie platí spravidla ten, kto si takéto služby objednal.

zdroj: Unsplash/Martin Katler

„Väčšinou je objednávateľom prenajímateľ, avšak existujú aj výnimky kedy za služby platí nájomca,“ hovorí Telek s tým, že informácia o platiteľovi provízie býva uvedená už v samotnom texte inzerátu ponúkaného prenájmu. Provízia realitnej kancelárie za sprostredkovanie prenájmu je obvykle vo výške jedného mesačného nájomného.

V prípade, že realitná kancelária poskytuje klientovi aj ďalšie doplnkové služby, tieto služby sú účtované nad rámec provízie a ich cena je obvykle na báze mesačného paušálu vo výške 50 – 100 eur.

Vo väčšine prípadov ide napríklad o pohotovostný servis pri poruchách, výmenu žiaroviek, drobné opravy či pravidelnú kontrolu užívania bytu.

Ďalším možným strašiakom môžu byť aj skryté poplatky, ktoré sú však tiež výnimočné. „Pokiaľ je nájomný vzťah upravený kvalitnou nájomnou zmluvou, je vysoký predpoklad že žiadny skrytý strašiak na nájomcu nečaká,“ vysvetľuje odborník.

Upozorňuje, že pozor si treba dať najmä na dohodnuté sankcie za porušenie nájomnej zmluvy, inými slovami povedané, za čo všetko môže prenajímateľ od nájomcu žiadať finančnú náhradu. Ak je napríklad v byte zakázané fajčiť alebo chovať zvieratá a tento zákaz bude porušený, sankcie sú na mieste.

Taktiež je dôležité, aby suma celkového nájomného bola jasne rozdelená na odplatu za nájom a úhradu za spotrebované energie. „Ak je v zmluve napr. dohodnuté celkové mesačné nájomné 500 eur, z čoho je samotná odplata za nájom 480 € a spotreba energií 20 €, môže to pri vyúčtovaní predstavovať pre nájomcu problém a tiež nemalé dodatočné finančné náklady,“ dodáva odborník.

Pozor na „susedky – kamery“

Realitného makléra sme sa priamo opýtali na 5 spôsobov, ako si výhodne prenajať byt. S úsmevom nám povedal, že by ich vedel vymenovať pokojne aj sto. Pokračuje však s tým, že ide o veci, ktoré si záujemcovia o prenájom nevšímajú, no problém nastane, až keď sa objavia.

zdroj: Unsplash/Hiveboxx

Telek sa ako realitný maklér drží zásady: „Zmluvy sa robia na časy zlé, nie na časy dobré.“ Hneď prvým tipom, ktorý nám prezradil, je teda kvalitne pripravená nájomná zmluva, ktorú vyhotoví advokát.

Súčasťou zmluvy sú aj aj zdanlivo nepodstatné, no i napriek tomu veľmi dôležité veci najmä pre prípad, ak všetko nepôjde tak, ako sa prenajímateľ a nájomca na začiatku dohodli.

Tip číslo 2 sa týka prehliadky bytu. Popri nej je však dôležité absolvovať aj prehliadku lokality, a to konkrétne vo večerných hodinách. „Môže sa stať, že počas dňa vyzerá všetko zdanlivo fajn, avšak neskoro večer pod oknami fajčia či pijú výrastkovia, pod schodmi prespávajú bezdomovci, alebo večerný kľud narúša hlasná hudba neprispôsobivých susedov,“ odôvodňuje Telek.

„Do tretice, hlavne vo väčších mestách a na sídliskách, by som sa určite zaujímal o možnosti parkovania,“ vymenúva tretí tip odborník. Vysvetľuje, že v dnešnej dobe majú rodiny aj dve autá a v dôsledku toho môže byť parkovanie po príchode z práce problémom.

Najideálnejší scenár pozostáva z vyhradeného parkovacieho miesta, no ak sa s tým nedá rátať, treba zvážiť parkovacie možnosti v okolí. 

„Pozor na víkendy, kedy sú parkoviská poloprázdne. Dostupnosť parkovania je najlepšie preveriť v nedeľu večer prípadne cez pracovný týždeň,“ dodáva odborník. 

Štvrté, na čo by si mal myslieť, sú susedia. Odborník upozorňuje na to, že existujú veci, ktoré vedia majitelia bytov zamlčať a pri prehliadke bytu či návšteve okolia si ich tiež nemusíš hneď všimnúť. „Každý bytový dom má svoje ‚susedky – kamery’, ktoré sa niekedy oplatí vyspovedať,“ hovorí s úsmevom.

Posledným, no nie najmenej dôležitým tipom, je zoznámenie sa s občianskou vybavenosťou a jej dostupnosťou. Ideálne bývanie by malo ponúkať v pešej dostupnosti napr. potraviny, bežne navštevované obchody či menšie obchodné centrum, škola, škôlka a tiež zastávka MHD. Výhodou je tiež prítomnosť lekárov či lekárne v okolí. Poteší však aj dobrá reštaurácia, kaviareň, park plný zelene či blízka cyklotrasa.

Nezabudni na advokáta 

Na otázku, na čo by si mal dať záujemca o byt pozor, Telek odpovedá v dvoch rovinách. 

Tá prvá je emocionálna a zahŕňa pocit z bytu, lokality, prenajímateľa alebo realitného makléra. „Ak už pri prvom stretnutí niečo nesedí, odporúčam sa vrátiť z kratšej cesty,“ hovorí s tým, že seriózne jednanie, dochvíľnosť pri príchode na obhliadku či snaha zodpovedať položené otázky priamo a bez okolkov dokážu veľa napovedať o fungovaní budúcich vzťahov najmä v prípade, ak bude treba riešiť nejaký problém.

Telek tvrdí, že základom dlhodobej spokojnosti nájomcu je, aby sa v byte cítil príjemne a v lokalite bezpečne. V tomto prípade väčšinou platí, že prvý dojem sa aj neskôr ukáže ako správny.

Druhá rovina je racionálna. Tu netreba podceniť najmä dobre vypracovanú nájomnú zmluvu. Ak sa rozhodneš riešiť prenájom bez realitnej kancelárie, je ideálne osloviť advokáta. 

„Ak si nájomca chce prenajať byt cez realitnú kanceláriu, je rovnako dôležité zistiť si, kto nájomnú zmluvu vypracoval,“ dodáva odborník. 

zdroj: Unsplash/Robinson Greig

V prípade, že ako nájomca máš pochybnosti, zmluvu môže skontrolovať aj právnik. „Nájomná zmluva sa uzatvára na základe dohody zmluvných strán. Ak má prenajímateľ alebo realitný maklér s takouto revíziou zmluvy problém, niečo zrejme nebude v poriadku.“

Pozor by si si mal dať na výpovednú lehotu a tiež to, akým spôsobom bude prebiehať vyúčtovanie platieb za spotrebované energie. „Pokiaľ je dohodnuté, že v byte bude mať právo bývať viac osôb, alebo tam môže byť chované domáce zviera, je fajn to mať v zmluve výslovne uvedené. Pozor si tiež treba dať na nočné bary a kluby v okolí bytového domu,“ tvrdí Telek. 

Realitka si majiteľov bytov overí

Medzi všetkými majiteľmi bytov sa nájdu aj takí, ktorí by radi so svojimi budúcimi nájomníkmi vypiekli. Aj to je jeden z dôvodov, prečo sa oplatí hľadať si prenájom prostredníctvom realitnej kancelárie.

To platí aj v prípade Mateja Teleka, ktorý uvádza, že si preveruje nie len serióznosť prenajímateľa, ale aj faktický a právny stav bytu či možné riziká. „Nestáva sa, že by sa v mojej ponuke objavil byt od prenajímateľa – špekulanta.“

„Nakoľko je však omnoho ťažšie pri prvom kontakte cez telefón úplne odhadnúť volajúceho, skôr sa stretávam s neserióznosťou na strane potencionálnych nájomcov,“ vysvetľuje. Azda najčastejším prípadom je platobná neschopnosť, prípad, keď nájomca zaplatí za byt na mesiac-dva dopredu a následne pri ďalšom neplatení nájomného je problém ho legálnou formou z bytu vysťahovať.

Podľa makléra takí ľudia chodia z jedného nájmu do druhého. „Väčšina skúsených realitných maklérov ich však dokáže pri samotnej obhliadke správne položenými otázkami identifikovať a ochrániť tak prenajímateľa pred budúcimi problémami,“ dodáva s tým, že aj to je dôvod, prečo odporúča využiť pri prenájme služby skúseného realitného makléra.

Nezabudni vypnúť svetlá!

Posledná otázka, ktorú sme odborníkovi položili, sa týka spôsobov, s ktorými sa v prípade majiteľov bytov stretol. Hneď v úvode konštatuje, že ak by mal prenajímateľom niečo vytknúť, je to snaha skracovať v zmluve zákonom stanovenú výpovednú lehotu či implementácia rôznych šikanóznych dôvodov na prípadnú výpoveď z nájomnej zmluvy.

„Stretol som sa aj s prípadom, kedy prenajímateľ chcel zakomponovať do zmluvy povinnosť zhasnúť všetky svetlá v byte po desiatej hodine večer,“ hovorí s tým, že takéto prípady sú však len veľmi zriedkavou výnimkou.

„Pri ponuke bytu bez realitky, si treba dať pozor najmä na prenájom bez uzatvorenia písomnej nájomnej zmluvy či platbu nájomného ‚na ruku’,“ upozorňuje.

Dodáva, že takéto konanie prenajímateľa sleduje najčastejšie snahu obchádzať daňovú povinnosť a predstavuje značné riziko pre obidve strany nájomného vzťahu.