Na kúpu bytu v Bratislave je ten správny čas, dopyt však klesol. Ceny stále letia nahor

Ceny bytov medziročne narástli o 18,5%, aj napriek tomu, že medzikvartálne sa počet predaných bytov znížil o 13,5 %. Ponuka z dlhodobého hľadiska klesá a v porovnaní s minulým rokom je na trhu o približne 500 bytov menej, aj keď podľa dát RK HERRYS zaznamenali medzikvartálny nárast ponuky.

RK HERRYS v tlačovej správe ďalej informuje, že kľúčovým dôvodom znižovania ponuky je aj zdĺhavejšie povoľovanie nových projektov, ktoré pribúdajú do ponuky čoraz pomalšie. Ponuku na trhu s novostavbami tak skôr zvýšia nové etapy už povolených projektov.

„Situácia na realitnom trhu v Bratislave sa vyvíja odlišne od trhu v západnej Európe, kde napríklad v Nemecku ceny začali stagnovať pod vplyvom rastúcej ponuky a klesajúceho dopytu. U nás napriek znižujúcemu sa dopytu priemerné ceny ďalej rastú, čo pripomína skôr aktuálnu situáciu v USA,“ hovorí Filip Žoldák z RK HERRYS.

„Môžeme konštatovať, že táto situácia nastala najmä pre nedostatok kvalitnej ponuky, čo nám potvrdzuje aj rýchle tempo predaja bytov v nových projektoch, ktoré spúšťali predaj v tomto kvartáli,“ dodáva.

Rýchlejší predaj nových projektov

Zatiaľ čo začiatkom roka viacero projektov pozastavilo predaj, v druhom kvartáli ho opäť spustili. Do ponuky pribudlo 7 nových projektov so 684 bytmi, celkovo sa v Bratislave predáva v 68 projektoch a ponuka ku koncu druhého kvartálu predstavovala 1 588 bytov.

zdroj: Ilustračné foto: Unsplash/Maria Ziegler, Bernard Hermant

V porovnaní s prvým kvartálom tak ponuka vzrástla o 251 bytov, no v porovnaní s minulým rokom poklesla ponuka o 496 bytov. Najviac bytov pribudlo v okrese Bratislava II a Bratislava V, pričom až 43 % nových bytov je dvojizbových a 26 % predstavujú trojizbové byty.

V druhom kvartáli 2022 sa celkovo predalo 567 v projektoch, čo v priemere znamená 2,78 bytu na projekt. Novo pribudnuté projekty, ktoré predaj spúšťali v druhom kvartáli predali 31 % z celkového počtu bytov, čo predstavuje trikrát vyššie tempo predaja ako v starších projektoch.

Zatiaľ čo sa prvá tretina projektu vypredáva rýchlosťou 10 bytov mesačne na projekt, posledných 15 % bytov, ktoré zostanú, sa predávajú rýchlosťou 3 byty mesačne na projekt.

Toto je 5 nástrah, ktoré na teba číhajú pri prenájme bytu. Odborník radí, na čo si treba dať pozor

Stálu popularitu si drží okres Bratislava II, kde sa predalo najviac bytov, no aj tak bol zaznamenaný medzikvartálny pokles predaja až o 32,5 %. Bratislava I bol jediný okres, v ktorom predaj vzrástol v porovnaní s prvým kvartálom o 10,9 %.

Priemerná cena bytov v projektoch sa vyšplhala na 3 802 eur za meter štvorcový bez DPH, pričom je najvyššia priemerná cena v okrese Bratislava I, teda Starom Meste, kde sa priemerná cena blíži až k výške 5 698 za meter štvorcový bez DPH. Zvyšok Bratislavy sa pohybuje na porovnateľných priemerných cenách 3 400 až 3 750 za meter štvorcový bez DPH.

Klesajúci trend bude pokračovať

„Nastolený trend z pohľadu dopytu bude v najbližšom kvartáli pravdepodobne pokračovať, rovnako tak aj dlhodobý trend poklesu ponuky a pribúdať budú najmä nové etapy v už existujúcich projektoch,“ konštatuje Filip Žoldák. „Oproti rýchlemu rastu cien v minulých rokoch sa rast spomalí, takže ceny porastú zdravším tempom.“

Súčasná úroveň cien bytov spolu so zvýšenými úrokovými sadzbami sa premieta do rýchlosti ich predaja a množstva predaných bytov. Dopyt je však ešte stále dostatočne veľký na to, aby ceny mohli rásť alebo stagnovať.

Súčasnú a budúcu absorpciu rezidenčnej ponuky už však nebude ovplyvňovať situácia na trhu nehnuteľností, ale inflácia a narastanie nákladov na život, ktoré odkroja zo zdrojov domácnosti, ktoré by inak mohli byť investované.

Spomalenie pritom pozorujeme aj na sekundárnom trhu, kde ponuka rastie. Jej rast je však spôsobený nie zväčšovaním počtu nových bytov v ponuke, ale zotrvávaním starších bytov, a teda spomaľovaním predaja.

Zatiaľ sa však nedá povedať, či sa zmenšuje dopyt, alebo sa predlžuje doba rozhodnutia potenciálneho kupujúceho.

Správny čas na kúpu bytu v Bratislave

Hosťom nedávnej epizódy Startitup Diskusného Klubu bol urbánny geograf, bloger Adrian Gubčo. Adrian je okrem iného aj zakladateľ portálu Yimba, ktorý sa venuje informovaniu o rozvoji a výstavbe v Bratislave.

V podcaste sa vyjadril aj k aktuálnej realitnej situácii v Bratislave. „Najvhodnejší čas na kúpu bytu v hlavnom meste je teraz,“ uviedol Gubčo. Hovorí, že možné prasknutie realitnej bubliny platí pre niektoré časti Slovenska, no nie je Bratislavu. Konkrétne hovorí o Prešovskom kraji. 

„V Bratislave dopyt je, bytov je málo a výhľad nie je dobrý. Nezdá sa, že by v blízkej dobe mali pribúdať byty,“ dodáva s tým, že tiež sa zvyšujú úrokové sadzby na hypotéky. „V každom prípade platí, že čím skôr si človek kúpi byt, tým lepšie preňho.“