Ceny prenájmov v Bratislave sa zbláznili. Ak si chceš kúpiť vlastný byt, lepší čas už nebude

Zdá sa, že cena za byty „z druhej ruky“ sa v posledných mesiacoch v Bratislave ustálila. Záujemcovia o bývanie tak zaplatia za bývanie v hlavnom meste tesne pod 3 900 eur za jeden meter štvorcový.

K zastaveniu cenového rastu došlo aj pri novostavbách. Avšak spoločnosť Bencont zaznamenala trend rastu bratislavského nájomného, ktoré sa vyšplhalo na priemerných 13,68 eur za jeden meter štvorcový vrátane energií.

Byty „z druhej ruky“

Cenový rast starších bytov v Bratislave sa v priebehu mesiacov október a november zastavil. V priebehu druhého štvrťroka sa priemerná cena bratislavských bytov „z druhej ruky“ dostala na 3 877 €/m², čo predstavuje v medziročnom porovnaní nárast celkom o 21 %. 

V prípade starších bytov je evidentný aj pokles dopytu, rovnako ako pri novostavbách. Na konci tretieho štvrťroku práve tie dosiahli cenu 4 899 eur za jeden meter štvorcový. Ide o rovnaké číslo ako v prípade druhého štvrťroku 2022.

„Rovnako ako jednotková cena starších bytov sa zabrzdil aj rast absolútnej ceny, ktorá momentálne v priemere za Bratislavu dosahuje 246-tisíc eur. V medziročnom porovnaní sa tak zvýšila o 19 %, zatiaľ čo v porovnaní s druhým štvrťrokom len o 0,7 %. Priemerná rozloha starších bytov v medziročnom aj medzikvartálnom porovnaní dosiahla mierny pokles do 1,5 % na aktuálnu úroveň 64,82 m²,“ uviedol hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik. 

Okrem toho spoločnosť eviduje aj pokles podielu 3 a 4 izbových bytov „z druhej ruky“. Tento fakt môže byť spôsobený ich rýchlejším výpredajom, keďže kupujúci nemajú peniaze na väčší byt v novostavbách, a tak sú nútení siahnuť po starších bytoch.

Dopad inflácie

Bencont Investments však eviduje pokračovanie rastu bratislavského priemerného nájomného na meter štvorcový. Medzi prvým a druhým štvrťrokom 2022 stúpol o 6,8 %. Aj napriek tomu, že v treťom štvrťroku sa spomalil, s medzikvartálnym nárastom pokračoval o 1,3 %. 

V rámci medziročného porovnania stúpli nájmy o 7,1 % a dostali sa tak na 13,68 eur za meter štvorcový vrátane energií. Za jeho rastom tak zatiaľ nestoja drahšie energie ale iba základná zložka. 

„V najbližšom roku očakávame rastúci tlak na ďalšie zvyšovanie nájomného. Dôvodom je zvýšenie cien energií, ktorých dopad sa odhaduje zatiaľ len ťažko. Postupne však dôjde aj k rastu základnej zložky nájomného. To bude súvisieť predovšetkým s infláciou a s vyššími úrokovými sadzbami. Prenajímateľom, ktorí byt financujú prostredníctvom hypotéky, bude postupne narastať splátka v dôsledku vyšších úrokov. Časť tohto nárastu sa budú snažiť preniesť na nájomcu,“ objasňuje Bruchánik. 

zdroj: TASR/DPA/Patrick Pleul

Tlak bude na prenajímateľov vyvíjať aj inflácia. „Okrem toho bude tlak na rast nájomného vytvárať aj inflácia, keď budú prenajímatelia uplatňovať inflačné doložky, resp. ak ich v zmluvách nemajú, tak sa budú snažiť s nájomcami vyjednať vyššie nájomné. Na strane nájomcov očakávame zvýšenie dopytu po nájomnom bývaní. Prudký rast cien nehnuteľností v spojení s nárastom úrokových sadzieb drasticky znížil dostupnosť vlastného bývania. Prirodzene tak dôjde k presunu pozornosti na substitút, ktorým je prenájom,“ pokračuje Bruchánik

„Vysoká inflácia zároveň povedie k nominálnemu rastu miezd, čo prispeje k akceptácií nárastu nájomného,“ uvádza Bruchánik. 

„Na sekundárnom trhu s bytmi ostane aktivita výrazne spomalená a k jej opätovnému rozbehnutiu dôjde až po zlepšení ekonomických vyhliadok, nárastu príjmov domácností a akceptácií úrokových sadzieb. Prepad cien nehnuteľností však neočakávame – aspoň nie z nominálneho hľadiska. Z reálneho hľadiska v dôsledku vysokej inflácie však oproti zvyšnému spotrebiteľskému košu a príjmom domácností dôjde k poklesu. Práve inflácia tak bude predstavovať ventil zhoršenej dostupnosti bývania, keď postupne narastú príjmy domácností, zatiaľ čo cena nehnuteľností ostane nezmenená a kúpa vlastného bývania sa tak stane o niečo dostupnejšia,“ uzavrel analýzu Bruchánik.