Nečakaný obrat na trhu s nehnuteľnosťami v Bratislave. Predaj bytov prechádza výraznou zmenou (ANALÝZA)

Po období stagnácie zaznamenáva bratislavský trh s nehnuteľnosťami výrazné oživenie. Sieť realitných kancelárií UPgreat hlási rastúci záujem o bývanie, pričom letné mesiace priniesli pokračovanie cenového rastu začatého už na jar.

Tento trend podporujú zlepšujúce sa podmienky na trhu hypoték a zvýšený dopyt po prenájmoch. Napriek sprísneniu podmienok zostáva financovanie nehnuteľností prostredníctvom bánk dostupné.

Richard Churý, zakladateľ UPgreat, konštatuje: „Aj napriek sprísneným podmienkam je stále reálne kúpiť si nehnuteľnosť financovanú bankou. Až 90 % kupujúcich aktuálne financuje kúpu prostredníctvom hypotéky a úveru.“

Úrokové sadzby hypoték začali v lete klesať, pričom niektoré banky ponúkajú hypotéky so sadzbou 4 % pri trojročnej fixácii. Churý predpovedá ďalší rast dopytu: „V dôsledku znižovania úrokových mier vnímame nárast dopytu. Predpokladáme, že na jeseň sa tento efekt prejaví naplno. S rastom miezd, ku ktorému medzičasom došlo, totiž čoraz viac záujemcov o úver dokáže splniť podmienky bánk.“

Richard Churý vysvetľuje príčiny oživenia trhu: „Momentálne je oživenie citeľné v rámci celej Bratislavy. Napomáha tomu znižovanie úrokových sadzieb, ktoré majú klesajúci trend. Ďalším významným aspektom je prerábanie študentských internátov, ktoré spôsobilo obrovský dopyt po prenájmoch s následkom zvýšenia cien nájomného.“

Majstrovské dielo architektúry: Peter a Aleš premenili usadlosť z 19. storočia na vyhľadávanú pálenicu

Zvýšený záujem o prenájmy stimuluje aj dopyt po kúpe nehnuteľností, keďže výška nájomného sa v súčasnosti približuje mesačnej splátke hypotéky. Štatistiky UPgreat ukazujú, že najväčší záujem je o centrum Bratislavy, Petržalku, Ružinov a Nové Mesto. Prevládajú predaje starších bytov, ktoré kupujúci často prestavujú na viacizobové.

Na trh sa vracajú najmä mladé rodiny a jednotlivci. Prenájmy sú populárne hlavne medzi ukrajinskou komunitou. Investičné byty zatiaľ nezaznamenávajú výrazný nárast záujmu.

Churý poznamenáva: „Tento dopyt sa aktuálne presunul do zahraničia, kde je rýchlejšia návratnosť takejto investície.“

Zvýšený záujem o kúpu nehnuteľností vedie k skráteniu času potrebného na predaj. Realitný expert dodáva: „Pokiaľ je dobre nastavená cena, nehnuteľnosť sa predáva do mesiaca od zverejnenia.“

Bratislavský realitný trh tak vstupuje do novej fázy, charakterizovanej zvýšeným dopytom, rýchlejšími predajmi a priaznivejšími podmienkami financovania. Tieto faktory vytvárajú nové príležitosti pre kupujúcich aj predávajúcich na trhu s nehnuteľnosťami v hlavnom meste.

Ceny nehnuteľností po roku opäť zdraželi

Realizačné ceny nehnuteľností na Slovensku sa v 2. štvrťroku 2024 medzikvartálne zvýšili v priemere o 3 %. Rast nastal po štvrťroku zlacňovania, pričom to bolo najvýraznejšie medzikvartálne zdražovanie za posledné dva roky. V porovnaní so začiatkom roka sa nárast cien prejavil pri oboch typoch nehnuteľností, dynamickejšie však rástli ceny nových nehnuteľností o 3,5 %. Existujúce nehnuteľnosti zdraželi o 2,9 %.

Medzikvartálny nárast cien všetkých nehnuteľností bol zaznamenaný v siedmich slovenských krajoch. Najdynamickejšie zdražovanie cien nehnuteľností na úrovni 6 % sa prejavilo v troch krajoch: Žilinskom, Nitrianskom a Trenčianskom.

zdroj: Štatistický úrad SR

Nové domy a byty zdraželi najvýraznejšie v Trenčianskom kraji o rekordných 7,1 %, ceny starších nehnuteľností zase rástli v Žilinskom kraji o 6,7 %. Nitriansky kraj zaznamenal vzostup cien nad 6 % u starších aj nových nehnuteľností. Rástli aj realizačné ceny nehnuteľností v Bratislavskom kraji, nie však až tak výrazne – nové domy a byty boli o 4,8 % drahšie ako pred štvrťrokom, staršie zdraželi o 3,1 %.

V miernom poklese zotrvali ceny nehnuteľností iba v Banskobystrickom kraji, a to vplyvom lacnejších starších domov a bytov o 1,3 %. Pri nových nehnuteľnostiach klesli ceny iba v Prešovskom kraji o necelé percento.

Vývoj cien nehnuteľností v medziročnom porovnaní

V referenčnom medziročnom porovnaní bolo zdražovanie nehnuteľností určených na bývanie ešte výraznejšie. V priemere za SR sa domy a byty predávali drahšie o 4 %, pričom nárast nastal po štyroch štvrťrokoch poklesov cien v rade. Tento výsledok počas 2. štvrťroka výraznejšie ovplyvnilo zvýšenie cien existujúcich nehnuteľností, ktoré boli aktuálne drahšie o 4,4 % ako pred rokom. Ceny nových nehnuteľností medziročne vzrástli o 3 %.

Vývoj cien nehnuteľností v ôsmich regiónoch SR v rámci medziročného porovnania bol podobný vo všetkých kategóriách. V siedmich krajoch ceny pri všetkých nehnuteľnostiach rástli, pokles cien zotrval len v Prešovskom kraji, u starších o 5,4 %, u nových bytov a domov o 3,3 %.

Nehnuteľnosti najvýraznejšie zdražovali v Žilinskom kraji o 16,9 %, a to predovšetkým pri starších nehnuteľnostiach, ceny ktorých boli takmer o 20 % vyššie ako pred rokom. Ceny nových nehnuteľností stúpli o 6,1 %.

V Bratislave práve otvoril nový ramen bar, gurmánov rozdeľuje na dva tábory (RECENZIA)

Košický kraj s druhým najvyšším rastom cien cez 7 % vo všetkých kategóriách tak výrazne zaostával. Nasledoval Banskobystrický kraj s nehnuteľnosťami medziročne drahšími o 5,6 % – cez 6 % rástli existujúce nehnuteľnosti, zvýšenie cien nových bytov a domov sa tiež blížilo k úrovni 6 %.

Krajom s najvyšším rastom cien nových nehnuteľností bol Nitriansky, a to o 11,7 %. Existujúce nehnuteľnosti zdraželi len o 2,8 %, takže celkový rast cien nehnuteľností nepresiahol 5 %. Zdražovanie v Trenčianskom kraji, ako aj v Trnavskom kraji bolo okolo 3 %, v oboch prípadoch výraznejšie rástli ceny nových nehnuteľností.

Najmiernejší vzostup cien nehnuteľností určených na bývanie bol zaznamenaný v Bratislavskom kraji o 0,6 %, pričom ceny starších nehnuteľností medziročne vzrástli o 0,9 %, nové nehnuteľnosti dokonca ešte stále mierne klesali.