Za banálnu chybu sa ocitneš pred súdom. Pri predaji nehnuteľnosti nezabudni na jednu vec

Pri predaji nehnuteľnosti je dôležité nezabúdať na predkupné právo. V článku sme sa pozreli na to, čo to je a na čo slúži.

Predkupné právo slúži na ochranu záujmov spoluvlastníkov, zmluvných strán alebo štátu, informuje o tom portál nehnuteľnosti.sk.

„Ide o právo, ktoré dáva oprávneným osobám možnosť kúpiť nehnuteľnosť (alebo jej časť) pred tým, než ju vlastník prevedie na niekoho iného. V praxi to znamená, že ak chce vlastník nehnuteľnosti alebo jej podielu predávať, musí ju najskôr ponúknuť osobám, ktoré majú predkupné právo,“ vysvetľuje daný pojem portál.

Ak nehnuteľnosť vlastní viac ľudí a jeden sa rozhodne, že chce podiel predať, majú ostatní vlastníci podľa ustanovenia § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov zákonné predkupné právo, píše portál akmv.sk.

Vzniká zmluvami a zákonom

Advokát a tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec informuje, že predkupné právo vzniká zmluvami medzi stranami alebo priamo zákonom. Toto právo sa najčastejšie spája so spoluvlastníctvom nehnuteľností. Chcelo by sa tým predovšetkým zabrániť rozširovaniu počtu vlastníkov. „Najčastejšie sa to stáva pri dedení, kedy sa podiely na nehnuteľnostiach rozdeľujú medzi viacerých dedičov.“

Tento zákon sa však používa aj v iných situáciách. Jednou z nich je ochrana záujmov štátu. Využíva sa vtedy, keď je napríklad kultúrna pamiatka ponúknutá inej osobe pred štátom.

Predkupné právo má svoje výhody aj nevýhody. Ako hovorí Milan Ficek z advokátskej kancelárie FICEK & PARTNERS, medzi výhody sa môžu zaradiť: „Finančná dostupnosť, pretože spoločná kúpa nehnuteľnosti môže byť finančne menej náročná, a rozdelenie nákladov a zodpovednosti medzi spoluvlastníkmi.“ V takom prípade je dobré, ak sú spoluvlastníci v príbuzenskom vzťahu.

Medzi nevýhody Ficek zaradil: „Podielové spoluvlastníctvo môže byť obmedzujúce, najmä čo sa týka nakladania s podielom, pretože predkupné právo a nutnosť dohody so spoluvlastníkmi môžu obmedziť flexibilitu.“ Taktiež sa tu môžu zaradiť nezhody či zlé vzťahy medzi vlastníkmi.

Porušenie predkupného práva

Ak by spoluvlastník zabudol informovať ostatných členov podielu o predaji, môžu ho spoluvlastníci právne napadnúť. Ako uvádza portál akmv.sk, existujú na to 3 spôsoby, a to:

• Ak nadobúdateľ nesplní svoju povinnosť poskytnúť ponuku na odkúpenie oprávnenej osobe, táto osoba môže žiadať o potvrdenie čiastočnej neplatnosti právneho úkonu medzi pôvodným spoluvlastníkom a nadobúdateľom.
• Ďalej môže osoba s predkupným právom dosiahnuť dohodu o prevode podielu priamo s nadobúdateľom bez nutnosti súdneho rozhodnutia o neplatnosti právneho úkonu. V tomto prípade sa môžu dohodnúť na odkúpení podielu za rovnakých podmienok, za akých ho nadobúdateľ získal.
• Tretia možnosť je ponechať si predkupné právo voči nadobúdateľovi, ktoré bude naďalej uplatniteľné na budúce prevody podielu.

Portál nehnuteľnosti informuje, že na Slovensku najčastejšie dochádza k porušeniu práva pri prevode podielu spoluvlastníkov. Viaže sa to aj na nevýhodnú finančnú ponuku.