Slovenský developer stavia bývanie, ktoré v Tatrách nenájdeš. Apartmánový komplex prekvapuje cenou bytov aj lokalitou

Výstavba investičných nehnuteľností v okolí Vysokých Tatier nie je žiadnou novinkou. Slováci si zároveň investovanie v posledných rokoch veľmi obľúbili. Podľa posledných prieskumov z mladých ľudí investuje až 69 %. 

Vysoké Tatry napriek tomu ostávajú chránenou oblasťou, kde je výstavba v očiach mnohých ľudí považovaná za neželanú. Napriek tomu sa sem pravidelne vracajú návštevníci, ktorí využívajú miestne ubytovanie. 

Tatry sa tešia rekordnej návštevnosti

Návštevnosť Tatier v prvom polroku 2024 atakuje minuloročné rekordy, okrem Slovákov Tatry navštívili v rekordných počtoch Maďari či Česi. Možností investovania a apartmánov v blízkosti Vysokých Tatier, ktoré by nezaťažovali chránenú oblasť, však stále nie je dostatok. 

Zmeniť by to mohol developer VI Group, ktorý koncom budúceho roka dokončí prvú etapu projektu Gerlach Rezort. Investičné apartmánové byty, ktoré v tomto projekte ponúka, budú postupne doplnené o komplexnú občiansku vybavenosť a možnosť zaradenia do hotelového programu so správou. 

Startitup sa projektovej manažérky VI Group Eleny Rabčanovej pýtal aj na to, aké ďalšie výhody komplex ponúka nielen pre budúcich majiteľov, ale aj potencionálnych klientov hotelového programu. 

• Investičný apartmánový komplex Gerlach Rezort onedlho dokončí výstavbu prvej etapy. Čím je špecifický? 
• Komplex stojí v obci Gerlachov neďaleko Tatranskej magistrály. Aké výhody má táto lokalita? 
• Výstavba je v plnom prúde. Čo na to hovoria samotní obyvatelia? 

zdroj: VI Group – Projektová manažérka Elena Rabčanová v rozhovore priblížila investičnú príležitosť, ktorú Gerlach Rezort ponúka.

Gerlach Rezort sa bude nachádzať v regióne Vysokých Tatier v obci Gerlachov. Podľa čoho ste zvolili práve túto obec? Vysoké Tatry sú investične zaujímavé vo všeobecnosti.

My sme vstupovali do projektu o niečo neskôr, stavebné povolenie bolo vydané už od roku 2006. Nevyberali sme si preto vhodnú lokalitu pre projekt, ale projekt na základe prostredia.

Obec Gerlachov je skvelá lokalita, ktorá nie je priamo na Tatranskej magistrále, čiže miesto projektu je od začiatku v územnom pláne určené na rekreáciu. Gerlachov poskytuje nádherné výhľady, blízkosť mesta Poprad a v neposlednom rade je v tejto lokalite omnoho väčší pokoj. Z toho dôvodu pokladáme túto lokalitu za ideálne miesto.

Na webe tvrdíte, že 1. fázu dokončíte v roku 2025. Stihnete to?

Momentálne stíhame. Hrubú stavbu dokončíme ešte tento rok. Kým bude počas zimných mesiacov vysoká vlhkosť, vyhotovíme komplet rozvody a na jar sa bude vyhotovovať fasáda a vnútorné omietky.

Veľa záleží ešte od toho, aké bude počasie. Vzhľadom na to, že v Tatrách býva zima nevyspytateľná, ide o dosť veľký faktor, ktorý môže celú výstavbu ovplyvniť. Napriek tomu môžeme povedať, že do konca roka 2025 už podáme aj žiadosť o kolaudáciu. 

zdroj: VI Group – Prvá etapa výstavby bude dokončená koncom roka 2025.

Výstavba prvej fázy z troch už začala. Koľko apartmánov dokopy bude projekt ponúkať a v čom sú zaujímavé oproti iným investičným nehnuteľnostiam v regióne?

Prvá etapa pozostáva z 219 apartmánov, v druhej etape plánujeme vybudovať zhruba 300 apartmánov, tretia etapa je ešte v štádiu riešenia.

Súčasťou nej bude hotel s veľkým wellness centrom a bazénom, športové plochy, kompletná vybavenosť pre všetky tri etapy ako reštaurácia, bar, recepcia, fitness a mnohé iné.

Aktuálne rokujeme s odborníkmi a možnými prevádzkovateľmi, aby nám pomohli zostaviť lokalitný program ako podklad pre architektonickú súťaž, ktorú plánujeme vyhlásiť v prvej polovici budúceho roka, aby sme dospeli k čo najlepšiemu riešeniu.

Práve táto kompletná vybavenosť je z nášho pohľadu zaujímavá. Čiže ľudia, ktorí budú mať kúpené apartmány v Gerlach Rezort, nebudú musieť nikam odísť, aby si užili dostatok zábavy.

Zároveň sme dostatočne blízko mesta Poprad, čo sa o Tatranskej magistrále povedať nedá. Pre budúcich majiteľov je určite zaujímavá aj veľmi prijateľná cena. 

Apartmány budú dokopy v 4 blokoch s rôznym počtom izieb. Aká je priemerná cena za apartmán a čo je v nej zahrnuté?

Ceny aktuálne voľných apartmánov sa pohybujú v závislosti od veľkosti od 119 000 eur za 1+kk po 335 000 eur za veľký 3,5+kk mezonet. Priemerná cena za m² je tak od 3 900 eur po 4 200 eur. 

Cena zahŕňa okrem samotného apartmánu v štandardnom vybavení aj možnosť využívať príslušenstvo komplexu, ako detské ihrisko, workoutové ihrisko či spoločné lyžiarne.

Každý apartmán má vlastný balkón alebo terasu prípadne predzáhradku. Všetky apartmány majú možnosť vstupu do hotelového programu, avšak využívanie tejto služby nie je to povinnosťou.

K apartmánom je aj možnosť zariadenia v dvoch prevedeniach. Aké sú medzi nimi rozdiely? Je o zariadenie bytov záujem?

Klientom pripravujeme dve možnosti zariadenia vo variantoch essential a exclusive. Zariadenie nie je povinné, ale je to podmienka pre hotelový program. Balík zariadenia essential bude stredný rad zariadenia, pričom pri balíku exclusive uvažujeme nad vyšším štandardom a exkluzívnejšími materiálmi.

Obe prevedenia bude vyhotovovať stolárska firma Idona, pričom značná časť zariadenia bude riešená na mieru. Zariadenie sme klientom ešte nezačali ponúkať, je to na pláne v prvom kvartáli budúceho roka, takže zatiaľ nevieme povedať, či záujem bude. 

zdroj: VI Group – Výstavba prebehne v troch etapách, pričom posledná etapa zahŕňa kompletnú občiansku vybavenosť.

Prvá fáza projektu bude ukončená už v roku 2025. Čo všetko je v nej zahrnuté? 

Prvá fáza pozostáva zo štyroch apartmánových domov s príslušenstvom. Súčasťou tejto etapy bude aj dočasná recepcia s možnosťou raňajok, menšou kaviarňou a pravdepodobne aj detský kútik.

V exteriéri budú vystavané detské ihriská, workoutová a grill zóna. Spoločne so správcom uvažujeme aj nad možnosťou vybudovať exteriérové doplnkové služby ako wellness, kým nebude dobudovaná tretia etapa. 

zdroj: VI Group – Architektúra projektu je úzko spätá s prírodným prostredím a lokálnou tradičnou architektúrou.

Ponúkate rôzne možnosti financovania kúpy apartmánov a neuplatňujete si pritom inflačnú doložku. Viacerí developeri si ju pritom po zvýšení cien materiálov nedávno uplatnili. Prečo ste sa tak rozhodli?

Myslíme si, že inflačná doložka má veľký vplyv na samotný predaj. V minulosti sme dokonca inflačnú položku skúšali, ale nikdy sme ju reálne neuplatnili. 

Sama o sebe mala veľký vplyv na rozhodovanie klienta a zároveň môže spôsobiť komplikácie pri bankovom financovaní. Ak má klient schválenú hypotéku a my zvýšime cenu bytu napríklad o 5 %, je nevyhnutné preschválenie výšky hypotéky, čo môže byť problém. 

Väčšina slovenských projektov, za ktorými stojíte, je v Bratislave. Vnímate veľké rozdiely v projekte v takomto prírodnom prostredí voči Bratislave či iným mestám? V čom ste pristupovali odlišne?

Jeden z najväčších rozdielov je počasie. Kým v Bratislave vieme celkom dobre predpokladať, aký bude mať vplyv zima na výstavbu, v Tatrách už to možné nie je, keďže je veľmi nepredvídateľné.

Zároveň ľudia berú túto lokalitu omnoho citlivejšie. Stretávame sa s negatívnymi postojmi k výstavbe, ale problém je skôr v nedostatku informácií. Nestaviame priamo v chránenom území, ale v obci, ktorá je na výstavbu určená.

My sme spravili len drobné zmeny v už povolenom projekte, ktorý tam pôvodne mal stáť, a staviame na mieste, kde sme doposiaľ nemuseli vyrúbať jediný strom. 

Ďalší rozdiel je to, že s výstavbou v takej malej obci sú ľudia so stavbou omnoho viac spätí. Omnoho viac ich zaujíma, čo sa deje, majú veľa otázok. My sa s nimi snažíme čo najviac diskutovať, zverejňovať a vysvetľovať. 

zdroj: VI Group – Medzi známe bratislavské projekty patrí aj Matadorka.

Súčasťou kúpy je aj možnosť prenájmu apartmánov na ubytovanie hostí. Z mojej skúsenosti pri podobnom type investičných apartmánov, developer byty predáva s povinnosťou vyťažovania. Vy máte hotelový program len ako možnosť. Prečo?

My vo VI Group sa zameriavame najmä na výstavbu a predaj nehnuteľností. Hotelový program berieme ako pridanú hodnotu na podporu predaja, keďže zo skúseností vieme, že takto dokáže ten hotelový program veľmi efektívne fungovať.

V minulosti sme riešili podobné nastavenie hotelového programu v projekte Vila Zuberec a máme osvedčené, že časom sa väčšina klientov rozhodla doň vstúpiť, pretože zistili, že spravovať apartmán vo vlastnej réžii je časovo náročné. 

Zároveň hotelové programy dokážu fungovať už od počtu 30 či 40 apartmánov a my už v prvej etape vybudujeme viac ako 200. Takže ak by sa len polovica klientov rozhodla vstúpiť do hotelového programu, vieme, že to správcovská spoločnosť dokáže zabezpečiť. 

zdroj: VI Group – Developer prvý podobný projekt postavil v Zuberci s názvom Vila Zuberec.

Prenájmom apartmánu v rámci hotelového programu si majiteľ môže teda vybudovať pasívny príjem a zhodnotiť hodnotu nehnuteľnosti. Aké sú očakávané výnosy pre majiteľa?

Výnosy sa v úvode veľmi ťažko odhadujú, vyváži ich však nárast ceny apartmánov po dobudovaní tretej etapy. Správca hotelového programu má nastavený vernostný systém odmeňovania a výška tržieb majiteľov bude narastať v závislosti od rokov v hotelovom programe.

Prvý rok je to 60 %, druhý 65 %, tretí a každý ďalší 70 % z priemernej tržby príslušnej skupiny apartmánov. Podiel 70 % z priemerných tržieb je veľmi atraktívne číslo, najmä v porovnaní s inými hotelovými programami na trhu, kde sa podobné hodnoty pohybujú výrazne nižšie.

Predpokladáme, že v úvode spustenia hotelového programu bude menšia vyťaženosť apartmánov, čo je, samozrejme, logické a každý z našich klientov s tým ráta, keďže tu nebude plná vybavenosť a v susedstve bude prebiehať ďalšia výstavba.

K bytom patrí aj komplexná správa apartmánov. Čo to pre majiteľov apartmánov znamená?

Správa apartmánových domov pozostáva akoby z dvoch krokov. Prvým z nich je bežná správa bytového domu, ktorá je povinná pre všetkých. 

Patrí sem starostlivosť o spoločné priestory, upratovanie, administratívne úkony nevyhnutné zo zákona a technické inšpekcie či revízie. 

Ako nadstavba na správu bytového domu nadväzuje správa hotelového programu, ktorá je už nepovinná. Hotelová správa zahŕňa prenájom apartmánov, administratívu, rezervačný systém, marketing, ekonomickú správu, upratovacie služby, činnosť recepcie, správu pokladne, výpisy výnosov a podobne. 

zdroj: VI Group – Klienti budú mať v priebehu budúceho roka na výber z dvoch variantov vybavenia.

Správu zabezpečuje spoločnosť Heura Apartments. Prečo ste sa rozhodli práve pre nich?

So spoločnosťou Heura spolupracujeme už niekoľko rokov, spravujú nám v Bratislave viacero projektov vrátane Vily Ľadová či Moruše.

Okrem nich spolupracujeme aj s ďalšími správcami, ale za seba musím povedať, že sme so spoločnosťou Heura riešili aj niekoľko náročných situácií, v ktorých sa zachovali veľmi profesionálne. Vďaka tomu u nás majú plnú dôveru. 

Zmluvy o prenájme sa budú podpisovať na jeden rok. Po skončení trvania sa dá zmluva predĺžiť?

Zmluva sa bude automaticky predlžovať, pokiaľ klient nepožiada o odstúpenie. Správca zvolil formu vernostného programu, a teda plánuje určité výhody v prípade, ak bude prenájom trvať dlhšie.

Výhody sa odrazia predovšetkým v percentuálnej výške deľby zisku, ale i v zľave v ubytovaní nad rámec zazmluvnených dní či v top sezóne.

Majiteľ apartmánu môže počas prenájmu užívať apartmán na vlastné potreby 30 dní v roku. Ako to funguje, keď chce prísť? Koľko dopredu musí svoj pobyt nahlásiť?

Majiteľ môže využiť apartmán pre seba či svojich blízkych 30 dní v roku mimo TOP sezóny, ku ktorej patria Vianoce, Silvester, Veľká noc, jarné prázdniny, štátne a cirkevné
sviatky.

Prenocovanie v čase TOP sezóny je síce za určitých podmienok možné, majiteľom však odporúčame apartmán v tomto čase nevyužívať na osobný pobyt, z dôvodu maximalizácie výnosu.

To, koľko bude potrebné dopredu nahlásiť svoj pobyt, zatiaľ správca nemá stanovené, avšak nepredpokladám, že sa to bude líšiť od bežne zaužívanej lehoty hotelových programov.

zdroj: TASR/Adriána Hudecová

Investičných nehnuteľností je v okolí Tatier množstvo – prečo si vybrať práve Gerlach Rezort? Oproti napríklad okoliu Liptovskej Mary či iných destinácií.

My sme si vybrali projekt na základe lokality a Gerlach Rezort bol veľmi zaujímavý. Tento projekt má množstvo výhod, ako je komplexná občianska vybavenosť, ktorá pri investičných nehnuteľnostiach nie je vždy samozrejmosťou. 

Prostredie obce a relatívna blízkosť mesta Poprad sú ďalšími nespornými výhodami a tiež ľudí neraz zaujme aj cena apartmánov, vzhľadom na to, že bežne je cena v Tatrách spravidla vyššia a návratnosť investície dlhšia. 

Za projektom Gerlach Rezort stojíte ako známa developerská spoločnosť VI Group, ktorá je na trhu už viac ako 20 rokov. Sústredíte sa však najmä na dostupné bývanie. Prečo ste sa rozhodli práve pre takýto projekt?

My sme v minulosti v Zuberci stavali Vilu Zuberec, ktorá nám prirástla k srdcu, a zároveň máme blízky vzťah k Vysokým Tatrám, takže k tejto lokalite máme silnú citovú väzbu.

Nehnuteľnosti v Gerlach Rezort ponúkate ako investičné nehnuteľnosti, spojené s miestom na oddych. Ponúkate aj iné možnosti investovania?

V ponuke máme ako možnosť investovania aj dlhopisy s garantovaným ročným úrokom 7,5 %.

Za svoje predchádzajúce projekty dostala spoločnosť VI Group aj ocenenie EAE Award 2021 a výhru v súťaži Baumit Fasáda roka 2023. Máte podobnú víziu aj pri projekte Gerlach Rezort?

Naším prvoradým cieľom je vytvoriť funkčný komplex a skultúrniť prostredie, v ktorom sa komplex nachádza. Týmto chceme vytvoriť kvalitne fungujúci celok, ktorý ocenia naši klienti aj koncoví zákazníci. 

Samozrejme, ak by sme niečo vyhrali, nás to iste poteší, tak ako nás to potešilo aj v minulosti.