Bratislavský realitný trh naďalej stagnuje, ceny novostavieb sú podobné tým z minulého roku

Ponuku bytov na primárnom trhu v Bratislave tvorilo koncom druhého štvrťroka 3 044 voľných bytov v 75 projektoch. Ponuka tak oproti poslednému štvrťroku klesla o necelých 200 bytov, čo je výsledkom predaja, stiahnutia niektorých bytov z ponuky a malým prírastkom nových bytov, ktorých drvivú väčšinu priniesol projekt Portum Towers v bratislavskom „downtowne“.

Priemerná cena týchto bytov prvýkrát presiahla hranicu 5 000 €/m² s DPH, no stalo tak len kvôli spomínanej novej ponuke, keď pribudol významný počet drahších bytov. Odhliadnuc od novej ponuky by priemer ostal na úrovni okolo 4 900 €/m² s DPH, čo je cenová úroveň, ktorú si voľné novostavby v Bratislave držia posledný rok, a medzikvartálne a ani medziročne tak nedošlo k žiadnej významnej zmene cien ponúkaných bytov.

Priemerná absolútna cena bytov vzrástla na 311-tis. eur s DPH, no po očistení o novú ponuku dosiahla 303-tis. eur s DPH, čo v medziročnom porovnaní takisto nepredstavuje zmenu. Priemerná rozloha ponúkaných bytov dosiahla 61,57 m², t. j. medziročne poklesla o 1,8 % a potvrdzuje pokračovanie trendu znižujúcej sa rozlohy nových bytov.

Menšie byty sú pre kupujúcich atraktívnejšie najmä z dôvodu nižšej absolútnej ceny, ktorá v prostredí náročnejších podmienok financovania môže znamenať rozdiel medzi tým, či si kupujúci môže kúpu bytu dovoliť alebo nie.

Na strane dopytu počas druhého štvrťroka takisto nedošlo k žiadnym väčším zmenám. 

Mladí Slováci si radšej zaobstarajú auto ako bývanie. Odborník vysvetlil, prečo je to tak

V bratislavských novostavbách sa v uvedenom období predalo 187 bytov, čo je číslo podobné priemernému štvrťročnému predaju za posledný rok. Oproti priemernému predaju z rokov 2020 – 2021 však ide o pokles počtu predaných bytov o 70 %, čo značí, že sa trh stále nachádza vo fáze hlbokého prepadu dopytu.

Priemerná jednotková cena predaných bytov dosiahla 4 742 €/m² s DPH, čo oproti prvému štvrťroku predstavuje mierny pokles o 1,88 %, no medziročne naopak nárast o 7,36 %.

Priemerná absolútna cena dosiahla 305-tis. eur s DPH, zatiaľ čo priemerná rozloha predaných bytov bola 65 m².

Najpredávanejšie byty

Aj napriek hlbokému prepadu počtu predaných bytov sa na štruktúre predaja podľa počtu izieb toho veľa nezmenilo. Najpredávanejšími ostali dvojizbové byty, ktoré spolu tvorili 42 % počtu predaných bytov. Ako zvyčajne nasledovali trojizbové byty, ktorých podiel na predaji bol 26 %. Tie nasledovali jedno a štvorizbové byty s rovnakým podielom 14 %.

„Bratislavský realitný trh sa tak aj naďalej niesol v duchu obmedzenej aktivity, a to aj na strane dopytu aj na strane ponuky. Na dopytovej strane brzdia predaj bytov najmä sťažené podmienky financovania a negatívny ekonomický sentiment,“ hovorí Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.

Podotýka, že prudký nárast úrokových sadzieb z 1 % na 4 – 4,5 % spôsobil výrazné predraženie hypotekárnych úverov a nárast výšky mesačnej splátky, čo mnohých ľudí odradilo od kúpy nehnuteľnosti. To platí najmä v prostredí negatívneho ekonomického sentimentu a vysokej inflácie, v ktorom sa posledný rok nachádzame.

Slováci sú opatrní

Kúpa nehnuteľnosti je pre mnohých ľudí najväčšou investíciou v živote, a preto sú v súčasnosti omnoho opatrnejší a obávajú sa, že toto rozhodnutie spravia v nesprávnom čase.

Na sekundárnom trhu v Bratislave pritom od konca roku 2022 došlo k poklesu cien o zhruba 7,6 % preto mnohí očakávajú, že sa pokles cien pretaví aj na primárny trh s novostavbami a že tým pádom nehnuteľnosť kúpia lacnejšie.

„Vyčkávajú však nielen kupujúci, ale aj developeri, t. j. strana ponuky. Na rozdiel od krízy z roku 2009 sa totiž nachádzajú v podstatne lepšej situácii. Ponuka voľných bytov je pri aktuálnom čísle 3 000 podstatne nižšia a videli sme, že po spomalení predaja v roku 2022 developeri veľmi rýchlo reagovali zastavením nových projektov,“ vysvetľuje Bruchánik s tým, že to spôsobilo, že sa počet voľných bytov za posledné 3 štvrťroky nezvýšil a v druhom štvrťroku 2023 dokonca poklesol, keď niektorí developeri stiahli byty z ponuky a odkladajú výstavbu etáp projektov.

EXKLUZÍVNE: „Fico sa zohne po percentá aj u Republiky.“ Pellegrini prehovoril, či spojí sily s Progresívnym Slovenskom

Podľa jeho slov pre nedostatok bytov nie sú nútení do výpredajov a radšej budú byty dlhšie držať na sklade ako znižovať ceny. To celé umocňuje zdĺhavý povoľovací proces a nízky počet vydaných stavebných povolení, ktorý bráni vstupu novej konkurencie na trh.

Okrem toho je významným faktorom aj prudký nárast cien stavebných prác a pozemkov, čo znamená, že projekty, ktoré sa začali stavať v roku 2021 a neskôr, nemusia mať dostatočnú maržu na to, aby si výraznejšie zníženie cien vôbec mohli dovoliť.

„Aj kupujúci, aj predávajúci si teda adoptovali stratégiu vyčkávania, čo je vzhľadom na spomenuté faktory prirodzené. Ďalší vývoj bude závisieť od toho, ako sa bude vyvíjať makroekonomická situácia a predovšetkým či sa podarí skrotiť infláciu. Tá je totiž zodpovedná za vysoké úrokové sadzby, ktoré majú na dlhodobé investície ako kúpa nehnuteľnosti výrazný vplyv. Do konca roku 2023 však významné zmeny neočakávame a predpokladáme tak, že sa situácia nezmení a ceny budú aj naďalej stagnovať,“ uzatvára.