Byty sú drahé a je problém sa k nim vôbec dostať. Stúpol záujem o nájmy, nemusí to však znamenať nový trend

Počas druhého štvrťroka 2022 vzrástla priemerná cena bytov predávaných na sekundárnom trhu v Bratislave na 3 785 €/m². V medziročnom porovnaní tak ceny vzrástli o 19,1 %, zatiaľ čo v porovnaní s 1. štvrťrokom došlo k skokovému nárastu o 6,8 %.

Ceny starších bytov sa tak ťahali za novostavbami, ktoré pri raste o 22 % dosiahli rekordnú cenu na úrovni 4 880 €/m² vrátane DPH. Rozdiel medzi staršími bytmi a novostavbami tak predstavoval 1 095 €/m².

Čo sa rozdelenia podľa okresov týka, medziročný aj medzikvartálny rast cien bol podobný vo všetkých piatich okresoch a pohyboval sa v rozmedzí 17,34 % za okres BA I až po 21,13 % za BA V. Najdrahšie staršie byty sa prirodzene predávali v Starom Meste pri priemernej cene 4 671 €/m², zatiaľ čo najnižšia priemerná cena bola pri 3 450 €/m² v okrese BA IV.

Priemerná rozloha starších bytov dosiahla 65,83 m², čo nepredstavuje významnú zmenu. Priemerná absolútna cena bytov sa vyšplhala na 244-tisíc eur, to je v medziročnom porovnaní nárast o 15 %.

Zaujímavosťou druhého štvrťroka je trh s nájomným bývaním. Ten bol v priebehu posledných mesiacov predmetom viacerých diskusií, či už ohľadom príchodu cudzincov v dôsledku vojny na Ukrajine alebo ohľadom zhoršenia kúpyschopnosti pri kúpe vlastného bývania.

Zdá sa, že čísla za mesiace apríl, máj a jún naozaj potvrdzujú zvýšený dopyt po nájomnom bývaní v Bratislave.

Zaznamenali sme významný pokles počtu ponúk na trhu v priebehu štvrťroka. Týkal sa všetkých kategórií podľa počtu izieb. K najvýraznejšiemu poklesu však došlo v kategóriách 3,4- a 5-izbových bytov. Zatiaľ čo v prvom štvrťroku tieto kategórie tvorili 37,5 % ponuky, teraz to bolo už len 30,5 %.

Dopyt po prenájmoch je vysoký

Odborníci predpokladajú, že za poklesom stojí nárazovo zvýšený dopyt po väčších nájomných bytoch z strany prisťahovalcov z Ukrajiny, ktorí hľadajú bývanie pre svoje rodiny.

Okrem toho môže za znížením ponuky stáť aj všeobecne vyšší dopyt po nájomnom bývaní, keďže sa vzhľadom na rast cien nehnuteľností a aj úrokových sadzieb stáva kúpa vlastného bývania menej dostupná.

To všetko malo vplyv aj na výšku nájomného, ktorá oproti prvému štvrťroku 2022 vzrástla skokovito o 6,8 % na 13,51 €/m² mesačne vrátane energií. Medzikvartálny nárast tak bol dokonca vyšší ako medziročný rast, ktorý predstavoval len 5,7 %.

Za nárastom nájomného stojí spomínaný vyšší dopyt, ale aj výpadok časti ponuky väčších bytov, ktoré kvôli nižšiemu nájomnému na m² znižujú priemer. Priemerné nájomné s energiami pri jednoizbovom byte dosahovalo 518 €, dvojizbovom 702 € a trojizbovom 967 € mesačne.

zdroj: Unsplash/Martin Katler

Trh s bytmi z druhej ruky je kapitolou samou o sebe. Ponuka je nízka v dôsledku nedostatočného počtu stavebných povolení v Bratislave. Nízka ponuka a vysoký dopyt prirodzene vedú k rastu cien nehnuteľností, čo sa na tomto trhu pretavilo v plnej miere.

Cena novostavieb za posledné 3 roky vzrástla až o 61 %. Mnoho ľudí sa preto obracalo na sekundárny trh, kde sa cena bytov pohybovala o 20 až 30 % pod cenami novostavieb.

To prirodzene spôsobovalo vyšší dopyt na tomto trhu a ceny starších bytov nasledovali novostavby. Za spomínané obdobie 3 rokov tak ceny starších bytov vzrástli o 44 %.

Priemerne nájomné sa nemenilo

„K prudkému rastu cien starších bytov, ale aj novostavieb sa za posledné mesiace pridal aj nárast úrokových sadzieb. Tie majú veľký význam pri hypotekárnom financovaní, kde aj malý nárast sadzieb dokáže spôsobiť vysoký rast mesačnej splátky hypotéky,“ uvádza Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.

Dodáva, že na porovnanie bol použitý jednoduchý model porovnania vývoja mesačnej splátky hypotéky s priemerným nájomným bez energií pri byte o veľkosti 50 m². 

„Splátka hypotéky je vypočítaná na základe parametrov 30-ročnej splatnosti, výšky úveru na úrovni 80 % ceny nehnuteľnosti a úrokovej sadzbe aktuálnej v danom období. Priemerná splátka hypotéky pri novom nákupe nehnuteľnosti narástla za posledné 3 roky pri novostavbách z 415 € na 771 €, zatiaľ čo pri starších bytov z 363 € na 598 €. Ide o 85 % resp. 65-percentný nárast.“

Priemerné nájomné bez energií sa za rovnaké obdobie nemenilo a ostalo na úrovni 560 € mesačne. Veľký rozdiel je v tom, že zatiaľ čo posledné roky boli mesačné výdavky na nájomné vyššie ako na hypotéku, v roku 2022 sa toto zmenilo a nájomné sa stalo lacnejšou alternatívou.

„Vzhľadom na zhoršenie dostupnosti bývania a všeobecnú makroekonomickú neistotu predpokladáme, že dopyt po vlastnom bývaní sa mierne ochladí. Na druhej strane stále vnímame obmedzenú novú výstavbu v Bratislave, čiže ponuka aj naďalej ostane výrazne oklieštená. V konečnom dôsledku tak predpokladáme spomalenie rastu cien nehnuteľností v Bratislave na nízke jednociferné čísla,“ uzatvára Bruchánik.