Bývanie v Bratislave je drahé a odborník viní mesto: Cesty a križovatky si zaplatia ľudia cez byty

Bývanie v Bratislave je drahé. Na jeho cenu vplýva veľa faktorov, jedným z nich je komplikovanosť a dlhá doba povoľovacích procesov. To nielen znižuje konkurenciu na trhu (jednoducho nie je dosť developerov, ktorí sú ochotní a schopní vziať na seba riziká súvisiace s novou výstavbou), ale priamo vplýva aj na cenu konečných bytov.

Juraj Suchánek z Inštitútu urbánneho rozvoja analyzoval vyvolávané investície zo strany mesta smerom k developerom, ktorí podľa neho tieto vynútené investície do mestskej infraštruktúry v konečnom dôsledku nechávajú zaplatiť ľuďom kupujúcim byty.

Polená pod nohy kladie mesto

Odborník vidí problém pri povoľovaní výstavby k hlavnej stavbe, ktorú realizuje developer. Vtedy sa „nabalia“ rôzne požiadavky mesta alebo mestských častí na investície do verejnej infraštruktúry. Aj keď oprávnenosť týchto požiadaviek je často kontroverzná, ak chce developer získať povolenie na stavbu, iné, ako súhlasiť s týmito „vyvolanými“ investíciami, mu neostáva.

„V posledných rokoch sú to najmä požiadavky na rekonštrukcie celých križovatiek, prípadne predĺžení, respektíve dostavba, odbočovacích pruhov v existujúcich križovatkách a podobne. Obec má v zmysle zákona o obecnom zriadení povinnosť starať sa o cesty. Podľa územného generelu dopravy hlavného mesta SR Bratislava z roku 2015 bola väčšina hlavných križovatiek nevyhovujúcich. Žiaľ, mesto dlhodobo neinvestovalo do rozvoja cestnej infraštruktúry, financie boli vyčleňované na údržbu a rekonštrukcie,“ dodáva Suchánek.

zdroj: Unsplash/Martin Katler

Zlozvyky mesta v neprospech obyvateľov

Akýmsi zvykom sa stalo počkať na stavebníka väčšej stavby v danej lokalite a potrebnú prestavbu križovatky mu uložiť ako vyvolanú investíciu.

„Zaťaženie konkrétnej križovatky jedným stavebníkom, hoc aj súborom bytoviek s 250 bytmi, je ale len v jednotkách percent. Napriek tomu, že ide o verejnú infraštruktúru, na základe požiadaviek mesta, alebo mestských častí, musí jej rozvoj plne financovať stavebník/developer. Potrebné je uvedomiť si, že toto sú náklady, ktoré sa v konečnom dôsledku premietnu priamo do cien bytov,“ tvrdí Suchánek.

Developeri tak podľa neho nahrádzajú úlohu samosprávy v zabezpečení cestnej infraštruktúry pre obyvateľov mesta. Tento systém nepovažuje za dobrý ani z hľadiska korupčného rizika. Je len ťažko vysvetliteľné, prečo niektoré stavby takéto podmienky dostanú a iné nie. Našťastie, v legislatívne máme nástroj na pomerne elegantné riešenie. Ten sa volá zákon o miestnom poplatku za rozvoj.

V hlavnom meste je zavedený na celom území, a prevažne v maximálnej sadzbe 35 eur na meter štvorcový nadzemnej podlažnej plochy. Idea zákona bola, aby bola každá stavba zaťažená predvídateľným spôsobom a aby mesto získalo prostriedky aj na realizáciu investícii do cestnej infraštruktúry. Mesto tak na základe platného územného plánu vie predpokladať rozsah výstavby v území, ako aj potrebnú cestnú infraštruktúru.

zdroj: TASR/Jaroslav Novák

Z výnosov z poplatku za rozvoj potom dokáže financovať rozširovanie komunikácií, ako aj ďalšiu potrebnú infraštruktúru, napríklad škôlky, parky či iné užitočné investície. Samotná cena ale nie je jediným problémom vyvolaných investícií.

Riešenie sa dá nájsť, no týmto to nekončí

Niekto môže namietať, že obec len postupuje podľa zákona ktorý ju zaväzuje, aby nájmy pozemkov boli schvaľované zastupiteľstvom. V tomto prípade hovorí architekt o dvoch pomerne jednoduchých riešeniach:

1. doplniť rozhodnutie primátora o cenách prenájmov pozemkov o kategóriu „za účelom výstavby verejnoprospešných stavieb odovzdávaných do majetku mesta“ so symbolickým nájomným. Nevyrieši sa problém s dlhou prípravou a schvaľovaním zmluvy, ale aspoň sa nebudú zbytočne zvyšovať náklady pri novej výstavbe.
2. uzavretie zmluvy o spolupráci. Toto je omnoho elegantnejšie riešenie. V rámci zmluvy sa mesto a developer dohodnú (zjednodušene povedané), že mesto bude stavebník a developer mu predĺženie križovatky dodá zdarma. Takto nemusí developer komplikovane riešiť vzťah k pozemku a úplne odpadá nájom.

„Cesty teda existujú, len musí byť aj vôľa. Ak si myslí, že týmto sa problémy a poplatky pri výstavbe predĺženia odbočovacieho pruhu končia, žiaľ, mýlite sa,“ dodáva.

Developera ešte čaká poplatok za záber verejného priestoru a nakoľko odbočovací pruh sa stavia v priestore časti stredového pásu, kde bola doteraz tráva, bude musieť riešiť aj vybudovanie novej zelene na základe rozhodnutia poslancov mestského zastupiteľstva.