Ceny nehnuteľností sa pohli nadol. Nebude to však trvať večne, varuje expert

Ceny nehnuteľností klesli, z dlhodobého hľadiska je však pravdepodobný ďalší nárast. Vyplýva to z aktuálnej správy od analytika Slovenskej sporiteľne Mateja Horňáka.

Výrazné ochladenie dopytu prinieslo medziročný pokles cien nehnuteľností v treťom kvartáli o viac než 10 percent a zatiaľ podľa neho nič nenasvedčuje tomu, že by sa mal trend výraznejšie otočiť.

„Z krátkodobého hľadiska ešte určité zníženie cien môžeme vidieť, no dlhodobé klesanie je vysoko nepravdepodobným scenárom – práve naopak, dáta naznačujú skôr ďalší rast cien,“ uviedol.

Zatiaľ čo po finančnej kríze bol realitný trh dlho zamrznutý, čo spôsobovalo len malé výkyvy v cenách, k výraznejšiemu zlomu prišlo v roku 2014 a 2015. „V tomto období sa nehnuteľnosti odrazili od dna a zaznamenali niekoľko rokov získavania na hodnote, až do minulého roka, keď boli ceny oproti roku 2010 vyššie až o takmer 113 percent,“ poznamenal analytik.

Výraznejší impulz zaznamenali počas uplynulých troch rokov, keď boli ceny hnané viacerými faktormi. Medzi nimi bol vplyv pandémie, ale aj rast cien stavebných materiálov či zvýšený záujem ľudí o výhodné hypotéky.

Z krátkodobého hľadiska tak na ceny nehnuteľností podľa analytika vplýva najmä dlhšie trvajúci pokles reálnych miezd v dôsledku zvýšenej inflácie, vyššie úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch a ešte stále zvýšené ceny nehnuteľností, čo predstavuje potenciál ďalšieho poklesu cien v najbližších kvartáloch.

„Na druhej strane však zo stredno- až dlhodobého hľadiska očakávame vplyv oživenia ekonomickej aktivity, vyklesávanie inflácie a s tým spojeného rastu reálnych miezd či určitý pokles sadzieb na hypotékach, čo naznačuje povzbudenie dopytu,“ priblížil Horňák.

Ponuková strana nehnuteľností podľa neho nenaznačuje výraznejšie oživenie. „Práve naopak, objem novej výstavby podľa dát Štatistického úradu v druhom kvartáli tohto roka poklesol medziročne až o štvrtinu, čo bude obmedzovať ponuku bývania, a preto má potenciál tlačiť ceny nahor,“ dodáva analytik s tým, že z dlhodobejšieho hľadiska preto môžeme očakávať nárast cien nehnuteľností.

Nájomné stúpa

Ku koncu tretieho štvrťroku tohto roku sa na bratislavskom sekundárnom trhu ponúkali byty s priemernou jednotkovou cenou 3 408 eur za meter štvorcový. Ide o sumu, ktorá je v porovnaní s predchádzajúcom štvrťrokom nižšia o 2,16 %. Vyplýva to z údajov spoločnosti Bencont Investments. Na trhu starších bytov ide pritom o pokles cien už posledných 12 mesiacov.

Ceny sú od svojho pomysleného vrcholu, ktorý dosahovali v júli až septembri 2022, aktuálne nižšie o 12,08 %. K o niečo väčšiemu percentuálnemu poklesu prišlo pri priemernej absolútnej cene. Tá sa v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom znížila o 3,24 % respektíve za obdobie posledného roka od svojho vrcholu klesla až o 13,38 %. V ponuke starších bytov sa tak nachádzali byty s celkovým priemerom ich absolútnych cien vo výške 212 784 eur.

Medzi bratislavskými okresmi v poslednom období vyčnievalo najmä Staré Mesto, kde priemerná jednotková cena klesla medziročne najmenej a v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom dokonca mierne vzrástla o 2 %. Ostatné bratislavské okresy za posledný rok zaznamenávali podobný vývoj, keď sa u nich medziročný trend poklesu cien pohyboval v rozpätí od 11,45 % do 13,54 %.

V Bratislave bolo možné si v treťom štvrťroku prenajať byt v priemere za 927 eur aj s energiami. Celkové priemerné nájomné sa tak oproti predošlému štvrťroku zvýšilo o 2,6 % a v porovnaní s predošlým rokom o 13,67 %. Na priemerný dvojizbový byt v Bratislave tak bolo potrebných v priemere 831 eur na úhradu nájmu a prislúchajúcich energií. Pod nárast nájomného sa podpísalo najmä pretavovanie zvýšených cien energií, ale aj nárast dopytu po nájomnom bývaní.

Bencont Group sa zaoberá analýzami realitného trhu, komodít a realitným developmentom. Jeho spoločnosti realizovali alebo realizujú okrem iného aj projekty Rínok Rača, Jurský obytný park a Krone vo Svätom Jure, Nový Martin v Martine, Tujetoin v bratislavskej Dúbravke, Valerian a Mendelsohn v Podunajských Biskupiciach, prevádzkujú apartmánový dom Família v Novom Smokovci.