Ceny realít nemajú strop. Odborník hovorí, či sa dočkáme ich zmrazenia

Realizačné ceny nehnuteľností určených na bývanie v druhom štvrťroku 2022 vzrástli medziročne o 16,6 %, čo je najviac v histórii zisťovania od roku 2010. Ceny, za ktoré sa nehnuteľnosti skutočne aj predali, tak naďalej zvyšovali dynamiku rastu.

Aktuálny vývoj bol dôsledkom najmä rekordného štvrtinového medziročného rastu realizačných cien nových nehnuteľností. Ich rast prekročil úroveň 20 % prvýkrát. Ako na konci augusta informoval Štatistický úrad SR, ceny existujúcich nehnuteľností stúpli miernejšie, v priemere o necelých 13 %.

Oslovili sme odborníka, ktorého sme sa opýtali na to, čo za týmto prudkým rastom stojí, no aj na budúcnosť cien realít.

Bude rastúci trend pokračovať?

Podľa Mateja Teleka z kancelárie QUICKREAL nerástli ceny bývania raketovým tempom iba v druhom štvrťroku tohto roka, ale už počas posledných 2 rokov. 

„Priemerný pohyb cien nehnuteľností zaznamenal medziročný rast o viac než 25 %. Za posledné dva roky to bolo takmer 50 %,“ vysvetľuje odborník.

Dodáva tiež, že stúpajúce ceny spája najmä so snahou ľudí zviezť sa na doznievajúcom trende nízkych úrokových sadzieb hypotekárnych úverov. Tie totiž za ostatný polrok z mesiaca na mesiac skokovo rástli.

Čaká nás však ďalšie zvyšovanie cien alebo ceny zamrznú? „Nemyslím si, že by rast cien v nasledujúcich mesiacoch dosahoval tempo, akým až nezdravo stúpali ceny nehnuteľností v poslednom roku či dvoch,“ konštatuje Telek. Podľa neho tento výrazný nárast cien svoj vrchol dosiahol počas letných mesiacov.

Upozorňuje aj na to, že hoci tempo rastu spomalilo, jeho zastavenie alebo výraznejší pokles by sme očakávať nemali. „Svoj významný podiel na tomto trende má najmä stúpajúca inflácia a rast cien stavebných materiálov.“

To, či sa rast zastaví, je otázne. Pokiaľ totiž bude pretrvávať zvýšený dopyt po investičných nehnuteľnostiach alebo uspokojení potreby Slovákov nehnuteľnosť vlastniť, rast cien sa pravdepodobne nezastaví.

Podľa Teleka sa mohlo zdať, že zvyšovaním úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch príde k výraznému ochladeniu trhu, avšak nestalo sa tak.

Poukazuje na to, že sadzby hypoték sa za posledný rok dostali z necelého pol percenta na súčasný priemer na úrovni 3 %, no dopyt po úveroch sa dramaticky neznížil. Mnohí tieto hypotekárne úroky považujú za vysoké, no podľa Teleka sú na európske pomery zdravé.

Poukazuje na Českú republiku, kde sa momentálne sadzby úrokov na hypoúveroch pohybujú okolo 5 %, avšak ceny nehnuteľností to nijak výrazne neovplyvnilo.

zdroj: Unsplash/Manson Yim

Oplatí sa investovať alebo radšej počkať?

Odpoveď na otázku, či sa v súčasnosti oplatí investovať do nehnuteľností, sa podľa Teleka nedá generalizovať. „V akejkoľvek situácii, obzvlášť v tej súčasnej, je pre rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti najdôležitejšie vedieť, za akým účelom chcem kúpu realizovať a aké mám dostupné možnosti,“ vysvetľuje.

Podľa neho je rozdiel, či človek plánuje kúpiť nehnuteľnosť určenú na prenájom, ako dlhodobú investíciu na uchovanie majetkovej hodnoty alebo za účelom krátkodobej špekulácie na nárast trhovej ceny.

Najčastejším dôvodom kúpy nehnuteľnosti je podľa Teleka potreba riešenia vlastného bývania. Tým, ktorí nad kúpou nehnuteľnosti rozmýšľajú, radí, aby mysleli na rezervu, ktorá im po ukončení transakcie ostane.

„Často sa totiž stáva, že klienti idú na hranu svojich možností a v prípade zvýšenia úrokových sadzieb či vzniku nepredvídateľnej životnej situácie nemajú vytvorenú dostatočnú finančnú rezervu.“

Rezerva, o ktorej odborník hovorí, by mala počítať okrem rastúcich životných nákladov aj so skutočnosťou, že kvôli ruskej vojne na Ukrajine našu ekonomiku čakajú zrejme ťažšie časy ako aj fakt, že ceny energií naďalej skokovo narastajú.

„Ak je však motívom kúpy nehnuteľnosti riešenie potreby vlastného bývania a klient má okrem prostriedkov použitých na jej kúpu dostatočnú finančnú rezervu, určite by som neodporúčal s kúpou vyčkávať,“ odporúča. 

Dôležitým faktorom je aj dopyt

Ďalším dôležitým faktorom je dopyt, tvrdí odborník. „Okrem zvýšeného dopytu Slovákov, ktorý bol v poslednej dobe motivovaný hlavne snahou využiť doznievajúce ponuky nízkych úrokových sadzieb hypotekárnych úverov či snahou o ochránenie hodnoty voľnej hotovosti pred infláciou, je citeľný aj dopyt po kúpe zo strany odídencov z Ukrajiny,“ vysvetľuje.

Z pohľadu Teleka je dopyt po nehnuteľnostiach stále vysoký a zároveň súvisí s cenami. Čím je dopyt vyšší, tým vyššie sú ceny. 

„Pokles ceny nehnuteľností je priamo úmerný znižujúcemu sa dopytu po nich. Aj napriek výraznej potrebe Slovákov nehnuteľnosť vlastniť, v budúcnosti najmä v dôsledku inflácie a rastúcich životných nákladov nie každá slovenská domácnosť bude môcť dosiahnuť na kúpu bytu či domu.“ 

V dôsledku toho možno očakávať zníženie dopytu a mierne spomalenie rastu cien. „Ako som už spomínal, nepredpokladám však výrazné zníženie cien nehnuteľností,“ upozorňuje. 

S výraznejším poklesom cien by sme nemali počítať do konca roka, tvrdí odborník. Predpokladá, že aj vďaka zvyšovaniu úrokových sadzieb hypotekárnych úverov sa rast cien nehnuteľností stabilizuje a jeho nárast už nebude predstavovať medziročne dvojciferné číslo.

Vzhľadom na nižšiu dostupnosť financovania bude pretrvávať záujem predovšetkým o menšie byty či rodinné domy v satelitných obciach veľkých miest, kde sú ceny bývania priaznivejšie.

„Veľkometrážne byty v priamom centre mesta či historických budovách sa tak v budúcnosti stanú doménou hlavne solventných klientov či realitných investorov,“ uzatvára Telek.