Dostupnosť bývania sa komplikuje napriek klesajúcim úrokom. Slováci menia stratégiu pri hypotékach

Slovenský finančný systém ukazuje prvé známky oživenia po dlhšom období ochladzovania. Tento trend zatiaľ neprebieha rovnomerne a vyznačuje sa rôznou intenzitou v jednotlivých segmentoch. Hypotéky a trh s nehnuteľnosťami ožívajú, zatiaľ čo podnikové úvery stále klesajú, informuje web o Peniazoch.

Ako reaguje Národná banka Slovenska a čo môžeš očakávať v blízkej budúcnosti?

Hypotekárny trh sa spamätáva, spotrebitelia preferujú kratšie fixácie

Hypotekárny trh na Slovensku zaznamenáva postupné oživenie. Po dosiahnutí minima v júli 2024, keď medziročný rast dosiahol len 2,9 %, tempo rastu do konca roka zrýchlilo na 4 %. Banky poskytli viac hypoték a zvýšili aj ich priemernú výšku. Napriek tomuto oživeniu dnešné počty nových hypoték stále zaostávajú za obdobím rokov 2018 – 2021 približne o pätinu.

Úrokové sadzby hypoték postupne klesajú – od júla 2024 do januára 2025 sa znížili zo 4,6 % na 4 %. Tento trend výrazne ovplyvnil správanie spotrebiteľov, ktorí uprednostňujú hypotéky s kratšou dobou fixácie. V súčasnosti až 80 % všetkých novoposkytnutých hypoték tvoria hypotéky s úrokovou sadzbou fixovanou na obdobie 3 až 4 rokov.

Kým hypotéky a spotrebiteľské úvery rastú (spotrebiteľské úvery v januári 2025 medziročne o 7,9 %), zaujímavým fenoménom sa stalo zintenzívnenie procesu refixácie existujúcich hypoték. Tento proces vrcholí v prvom štvrťroku 2025, keďže vyše štvrtina celého portfólia hypoték prechádza refixáciou. Mnohé z týchto hypoték podliehali fixácii v prvom polroku 2022, keď si dlžníci zvolili trojročnú fixáciu, a teraz prechádzajú novým procesom stanovenia úrokovej sadzby.

Podnikové úvery klesajú napriek nízkym sadzbám

Situácia v segmente podnikových úverov zostáva nepriaznivá. Medziročný rast objemu úverov ku koncu decembra 2024 klesol o 1,8 percentuálneho bodu oproti koncu predchádzajúceho roka. Ani mierny nárast v januári 2025 nepredstavuje skutočný obrat – spôsobilo ho predovšetkým výrazné čerpanie úverov niekoľkými veľkými podnikmi. Slovensko v úverovej dynamike podnikov stále zaostáva za ostatnými krajinami EÚ.

Hlavným problémom nie je ponuka úverov, ale slabý dopyt zo strany podnikov. Banky zaznamenali v štvrtom štvrťroku 2024 výrazné oslabenie záujmu o úvery, pričom tento trend dosiahol na Slovensku najvýraznejšiu mieru v celej eurozóne. Znížil sa záujem tak o prevádzkové, ako aj o investičné úvery.

Vývoj sa líši podľa veľkosti podnikov. Najlepšie prospievajú mikropodniky, kde objem úverov stabilne rastie. Pri malých a stredných podnikoch sa úverová dynamika v poslednom štvrťroku 2024 utlmovala, s miernym zlepšením v januári 2025. Objem úverov veľkým podnikom stagnuje.

Rastúce ceny nehnuteľností komplikujú dostupnosť bývania

Od jari minulého roka ceny nehnuteľností postupne stúpajú. Od svojho minima v marci 2024 vzrástli ceny inzerovaných bytov približne o 13 %. Tento rast prebieha pomerne plošne, hoci jeho tempo sa v jednotlivých krajoch a segmentoch líši. Najdynamickejšie rastú ceny bytov v krajských mestách, ceny domov stúpajú pomalšie.

Dopyt po nehnuteľnostiach poháňajú najmä postupne klesajúce úrokové sadzby. Na druhej strane, reálne mzdy negatívne ovplyvnili konsolidačné opatrenia prijaté na začiatku tohto roka. Zaujímavým trendom sa stáva prevaha vyšších vekových skupín medzi hypotekárnymi dlžníkmi a fakt, že mnohí z nich už v minulosti hypotekárny úver mali.

Situácia na trhu s novostavbami sa za posledný rok výraznejšie nezmenila. Ceny inzerovaných novostavieb sa síce medziročne zvýšili, ale len približne tretinovým tempom v porovnaní so sekundárnym trhom. Ponuka nových bytov zostáva stabilná, pričom najväčší záujem smeruje k dvojizbovým bytom.

Bankový sektor odolal odvodu aj zvýšeným nákladom

Slovenské banky ukončili rok 2024 so ziskom na úrovni 1,1 miliardy eur. V porovnaní s predchádzajúcim rokom to síce predstavuje zníženie o 10 %, ale banky zostávajú v dobrej kondícii. Oba tradičné piliere ziskovosti – výnosy z úrokov aj výnosy z poplatkov a provízií – zaznamenali nárast o približne 10 %.

Bankový odvod, ktorý sa v roku 2024 prvýkrát premietol do hospodárenia bánk, zvýšil odvody do štátneho rozpočtu medziročne o 350 miliónov eur. Napriek tomu banky udržali ziskovosť na dobrej úrovni, najmä vďaka rastúcim úrokovým príjmom. V roku 2025 by banky mali ťažiť z klesajúcej miery bankového odvodu, hoci proti tomu budú pôsobiť ďalšie faktory, ako spomaľujúca sa dynamika čistého úrokového výnosu či dôsledky konsolidačných opatrení.

Kapitálová vybavenosť bánk zostáva silná. Celková kapitálová primeranosť na konsolidovanom základe dosiahla ku koncu roka 2024 úroveň 19,8 %, a ukazovateľ finančnej páky úroveň 8 %. Likviditná pozícia bankového sektora tiež zostáva priaznivá, hoci v ukazovateľoch odolnosti slovenské banky mierne zaostávajú za európskymi konkurentmi.

Vzhľadom na súčasný stav finančného cyklu, ktorý sa nachádza v rannej fáze oživenia, Národná banka Slovenska ponecháva proticyklický kapitálový vankúš na nezmenenej úrovni 1,5 %. Geopolitické napätie a riziká spojené s obchodnými vojnami zvýšili neistotu, čo by mohlo spomaliť tempo oživovania finančného cyklu v nasledujúcich mesiacoch.

Čítajte viac z kategórie: Ekonomika