Expertka na reality: 3-izbový byt dnes môže mať len 50 m², aby sa zmestil do rozpočtu Slovákov

Slovenský realitný trh sa po dvoch rokoch stagnácie opäť preberá k životu. Ako však ukazujú dáta Národnej banky Slovenska (NBS), z tohto reštartu neprofitujú všetky typy nehnuteľností rovnako.

Zatiaľ čo dvojizbové byty v centre Bratislavy či v novostavbách zažívajú nárast dopytu, majitelia rekreačných domov, ktoré nakúpili počas pandémie, sa ich dnes zbavujú len ťažko.

Podľa najnovších údajov NBS dosiahol medziročný nárast cien bývania v roku 2024 hodnotu 6,7 percenta. Na opätovný rast cien vplýva nielen zlacňovanie hypoték, ale aj zvýšenie DPH na 23 percent, ktoré motivovalo ľudí k rýchlejšiemu rozhodnutiu o kúpe.

Celkovo však centrálna banka hovorí o „postupnom doháňaní“ predchádzajúceho poklesu. Vývoj je nerovnomerný – kým niektoré segmenty trhu prudko rástli, iné stagnovali alebo sa prepadli.

Jednoizbáky najviac zdraželi, domy zaostávajú

Z údajov NBS vyplýva, že najvýraznejší nárast zaznamenali jednoizbové byty, ktoré medziročne zdraželi až o 12 percent. Dôvodom je ich dostupnosť pre prvokupcov aj investorov, ktorí ich následne prenajímajú.

Na opačnom konci spektra sú rodinné domy, najmä tie určené na rekreáciu – chalupy a víkendové sídla, ktoré sa masívne skupovali počas pandémie. Dnes je o ne záujem minimálny a mnohí majitelia musia ísť s cenou výrazne dole, aby ich vôbec predali.

Centrum mesta drží hodnotu, okrajové štvrte naberajú na sile

Zuzana Klačanová, majiteľka realitnej kancelárie UPgreat HOME v Bratislave, vníma situáciu na trhu ako jednoznačný návrat dôvery ku kvalitným a dobre situovaným nehnuteľnostiam.

„Z oživenia trhu ťažia najviac novostavby, alebo kvalitne zrekonštruované byty. Najväčší dopyt pociťujeme po dvojizbových bytoch v Bratislave a okolí. Rovnako na atraktivite naberá aj downtown, kde je zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach akejkoľvek veľkosti,“ konštatuje Klačanová.

Podľa nej sa v čase poklesu najlepšie držali byty v centre Bratislavy, no trendy sa pomaly menia: „Vnímam však, že v poslednej dobe začínajú byť porovnateľne silné aj okrajové štvrte mesta s novostavbami, ako napríklad Slnečnice, kde je kompletná občianska vybavenosť a dobrá dostupnosť do centra,“ dodáva.

V Rači otvorila nová reštaurácia Kern. Nechýba vyprážaná parenica ani limonáda „Račianska štrúdľa“

Stanislav Lindák, realitný maklér z kancelárie UPgreat ELEGANCE v Šamoríne, pozoruje rovnaký trend. „Najväčší záujem je o novostavby, najmä dvojizbové byty,“ potvrdzuje. Vysvetľuje, že tento typ bývania vyhovuje mladým rodinám, ktoré kupujú svoje prvé bývanie, no zároveň aj investorom, ktorí hľadajú výhodnú nehnuteľnosť na prenájom.

Regióny: Úspech majú trojizbové byty aj staršie tehlové stavby

Situácia mimo hlavného mesta je špecifická. Miroslav Švehla, majiteľ kancelárie UPgreat NAMAX v Novom Meste nad Váhom, upozorňuje, že v regiónoch sa najlepšie predávajú trojizbové byty vhodné na okamžité bývanie.

„Najväčší potenciál majú podľa neho nehnuteľnosti s nižšou cenovkou, ale aj byty v starších tehlových bytovkách. Sú síce mierne drahšie, ale ľudia oceňujú konštrukciu a mierne vyššie výmery. Najčastejšie sa predávajú nehnuteľnosti, ktoré sú dosiahnuteľné hypotékou pre ľudí s aspoň priemerným príjmom,“ dopĺňa Švehla.

Hypotéka ako limitujúci faktor

Možnosti financovania sú v súčasnosti jedným z najvýraznejších faktorov, ktoré ovplyvňujú dopyt po bývaní. Ako upozorňujú odborníci zo siete UPgreat, práve dostupnosť úverov rozhoduje o tom, či sa potenciálny kupujúci vôbec môže stať vlastníkom nehnuteľnosti.

„Ako hybnú silu pociťujeme úverové možnosti. Dopyt je limitovaný kapacitou získať úver, ktorú obmedzuje výška príjmu záujemcov o kúpu,“ hovorí Miroslav Švehla.

Kupujúci, ktorí nedosiahnu na vyššiu hypotéku, sa tak často obracajú na dvojizbové byty, ktoré sa stávajú „zlatou strednou cestou“. Potvrdzuje to aj realitný maklér Stanislav Lindák: „K zvýšeniu úrokov sa pridalo aj zvýšenie životného minima a rast cien nehnuteľností. To posunulo dvojizbové byty do pozície ľahšie dostupnej možnosti na bývanie pre mladé dvojice, prípadne pre rodiny s deťmi.“

Podobnú optiku majú aj investori. Ak si rodina nedokáže dovoliť vlastné bývanie, ostáva odkázaná na prenájom – čo vytvára stabilný dopyt. „Podľa súčasnej ponuky sú najatraktívnejšou a najlepšie zhodnotiteľnou investíciou v Bratislave jednoizbové byty,“ dodáva Zuzana Klačanová.

V prípade, že hypotéky v budúcnosti zlacnejú, očakáva sa presun časti kupujúcich k väčším bytom. „Ak úvery zlacnejú, môžeme očakávať, že klienti začnú postupne meniť menšie nehnuteľnosti za väčšie, ktoré si teraz dovoliť nemôžu,“ vysvetľuje Klačanová.

Trojizbové a štvorizbové byty by sa tak mohli stať reálnejšou možnosťou pre rodiny, ktoré momentálne balansujú na hranici dostupnosti väčšieho bývania.

Ktoré nehnuteľnosti majú šancu odolať kríze

Po dvoch rokoch, počas ktorých trh plošne zlacnel o 11 %, sa dnes ukazuje, ktoré typy bývania sú odolné a ktoré naopak prepadli pod váhu reality. Kým niektoré segmenty si postupne dobiehajú prepad, iné stále zaostávajú.

„Najväčší potenciál udržať si cenu majú typicky nehnuteľnosti v centre mesta, najviac vo väčších mestách, kde pretrváva trvalý záujem o bývanie, ako aj o investície. Ide najmä o byty vo vyhľadávaných lokalitách,“ opisuje situáciu Stanislav Lindák. Stabilitu zabezpečuje aj možnosť ďalšieho prenájmu – najmä v mestách s rozvinutým pracovným trhom a dobrou infraštruktúrou.

Na opačnej strane rebríčka sú rekreačné nehnuteľnosti, ktoré ešte nedávno zažívali svoju pandémiou podnietenú zlatú éru.

„Nie preto, že by boli nezaujímavé alebo nechcené, ale v dobe lockdownu dopyt po nich raketovo vyletel, keď každý chcel vlastniť nehnuteľnosť, kde by mohol tráviť čas,“ spomína Lindák.

„Teraz je éra ničnerobenia preč, ošiaľ opadol a dopyt sa vrátil späť do štandardného režimu, rovnako ako ľudia do práce z home officov.“

Zuzana Klačanová pridáva konkrétne čísla: „Pandémia covidu znásobila ceny rekreačných nehnuteľností na takmer dvojnásobok. Dnes ich majitelia už nevedia predať za rovnakú cenu, ako ich kúpili. Podobný trend je cítiť aj pri rodinných domoch v okolí Bratislavy.“

V Rači otvorila nová reštaurácia Kern. Nechýba vyprážaná parenica ani limonáda „Račianska štrúdľa“

Miroslav Švehla dopĺňa, že prepad cien sa netýka len hotových stavieb, ale aj pozemkov. „Počas stavebného boomu vybehli s cenami príliš vysoko a často boli obstarané za vysoké sumy. Predaj za nižšiu ponukovú cenu teraz majiteľov príliš bolí,“ hovorí.

Kam sa trh posunie ďalej

Developeri už reagujú na novú realitu. Znižovanie výmer bytov je jednou z najvýraznejších reakcií na oslabenú kúpyschopnosť. „Developeri sa prispôsobili trhu. Keďže väčšina klientov si nevie dovoliť veľkometrážne nehnuteľnosti, developeri začali stavať menšie byty. Časy, keď trojizbové byty mali bežne cez 80 štvorcových metrov, sú už, zdá sa, preč. Dnes nie je prekvapením, ak novostavba trojizbového bytu má rozlohu tesne nad 50 metrov,“ konštatuje Lindák.

Okrem menších rozmerov sa čoraz viac kladie dôraz na ekologické štandardy. Energetická efektívnosť a kritériá ESG (environmentálne, sociálne a riadiace faktory) vstupujú do plánovania projektov ako nový normál. „Stavebné spoločnosti sa musia už dnes zameriavať na zníženie emisií skleníkových plynov, efektívne využívanie zdrojov a minimalizáciu odpadu. Bude to mať vplyv aj na koncové ceny,“ upozorňuje Lindák.

Očakávaným impulzom pre výstavbu by mohol byť aj nový stavebný zákon. „Ak zákon splní účel, na aký bol prijatý, v priebehu pár rokov môžu zo strany developerov vznikať nové bytové budovy, čo by ovplyvnilo aj cenu starších nehnuteľností,“ myslí si Klačanová.

Miroslav Švehla však upozorňuje, že cenový rozdiel medzi staršími bytmi a novostavbami ostáva stále výrazný. „Rozpätie je stále príliš veľké na to, aby predaj developerských projektov extrémne akceleroval,“ uzatvára.

Čítajte viac z kategórie: Jedinečné stavby