Liek na absurdné ceny bývania: Štát ponúka riešenie, ktoré zatočí s nedostupnými nehnuteľnosťami

Dostupné bývanie na Slovensku je téma, ktorú rozvíjajú samosprávy, štát aj majitelia bytových domov. Napriek tomu Slovensko patrí ku krajinám, kde väčšina obyvateľov žije radšej vo vlastnom.

Podľa poslednej analýzy na Slovensku žije v nájomných bytoch len 7,1 % obyvateľov. Nižšie čísla má už len Rumunsko, ktoré v štatistike vedie s 5,2 % nájomcov. 

Napriek tomu, že my si držíme druhé miesto, oproti predošlému roku sa počet nájomcov postupne zvýšil.

Zvyšujúce sa nároky na získanie hypotéky spoločne s infláciou spôsobili, že stále menej Slovákov dokáže vyhovieť podmienkam pre jej získanie. Tejto kategórii ľudí nezostáva iné, ako bývať v nájomnom byte. 

Neudržateľný trend vlastného bývania 

Rozvinuté európsky krajiny dokazujú, že nájomné bývanie môže byť vhodným kompromisom. Vo Švajčiarsku býva až 55,7 % obyvateľstva v nájomných bytoch a v Nemecku 53,5 %. Realitné agentúry zaznamenali zvýšený záujem o nájomné byty už aj u nás.

To je dobrou správou pre investorov, ktorí majú záujem takéto byty postaviť. S financovaním im v rámci štátnej podpory dostupného bývania mohol pomôcť Štátny fond rozvoja bývania.

Nájomné byty sú zároveň riešením pre mladé začínajúce rodiny či aktívnych pracujúcich seniorov. Veľký prínos by podľa ŠFRB mali poskytnúť rovnako osobám s ťažkým zdravotným postihnutím či osamelým rodičom. 

Možnosť postaviť nájomné byty či ubytovacie domy s financovaním ŠFRB môže byť zaujímavá príležitosť aj pre firmy, ktoré potrebujú vhodné bývanie pre svojich zamestnancov. Okrem pracovného benefitu tak môžu do regiónu nalákať viac potrebnej pracovnej sily aj z väčšej diaľky.

V mnohých oblastiach na Slovensku, vrátane hlavného mesta, však dopyt o dostupné nájomné byty prevyšuje ponuku. Jednotlivé súkromné byty, ktoré majitelia prenajímajú v týchto regiónoch, sú v mnohých prípadoch príliš drahé. 

Investícia do nájomných bytov či ubytovacích domov pre zamestnancov s financovaním od ŠFRB tak ponúka riešenie pre investorov, ako aj samotných potenciálnych nájomcov. O financovanie od ŠFRB môže požiadať obec, mesto, kraj, ale aj akákoľvek právnická osoba s podnikaním na Slovensku. 

zdroj: TASR/Miroslava Mlynárová – O financovanie nájomných bytov môže požiadať samospráva, obec, nezisková organizácia alebo akákoľvek právnická osoba.

Podmienky pre nájomné byty 

Ak podnikateľ, teda právnická osoba, žiada o financovanie nájomných bytov, musí splniť niekoľko základných podmienok. 

Limit výšky podpory je pritom 95 % z obstarávacej ceny, najviac však do hodnoty 2 000 €/m². V prípade samospráv je limit 80 % bez obmedzenia lokality a 100 % v prípade, ak sa obec nachádza v okrese s nízkou mierou nezamestnanosti, je tam priemyselný park, prípadne sa stavia alebo prebieha realizácia významnej investície. Dofinancovať obstarávaciu cenu pritom môžu pomocou úveru z komerčnej banky a v prípade samospráv aj pomocou dotácií od Ministerstva dopravy.

Na nájomné byty sú určené aj technické požiadavky:

• maximálna podlahová plocha bytu v bytovom dome je 80 m² a v rodinnom dome 120 m²,
• priemerná podlahová plocha bytov pre pre právnické osoby je 70 m² a pre obce a samosprávy 60 m²,
• stavba nesmie byť staršia ako tri roky od kolaudácie.

Obstarať si tieto nájomné byty pritom môžu právnické osoby aj samosprávy niekoľkými spôsobmi:

• priamou výstavbou, vrátane nadstavby, prístavby či stavebnej úpravy rodinného domu či polyfunkčného objektu,
• kúpou nájomného bytu v bytovom dome, rodinnom dome či polyfunkčnom objekte,
• stavebnou úpravou nájomného bytu, ktorý nezodpovedá požiadavkám.

Dôležitým aspektom sú aj limity smerované na nájomcov. Investor musí minimálne 80 % bytov prenajať ľudom, ktorých mesačný príjem nepresiahne 5-násobok životného minima, teda zhruba 1 300 € na osobu. 

zdroj: TASR/Silvia Tannhauserová - ŠFRB zafinancuje až do 95 % z obstarávacej ceny.

Úvery sú dostupné aj na 40 rokov

Financovanie je poskytované s maximálnou lehotou splatnosti 40 rokov pri obstaraní nájomného bytu, pri obstaraní technickej vybavenosti či kúpe pozemku na nájomné byty 20 rokov. 

Výška úrokovej sadzby je pre právnické osoby vypočítavaná aj podľa ratingu spoločnosti. Ak chce podnikateľ využiť toto financovanie, môže si jeho výšku vypočítať na ich stránke. 

Ide o súčet základnej sadzby pre výpočet referenčnej a diskontnej sadzby a rizikovej prirážky od 0,7 %. V praxi pri maximálnej lehote splatnosti, teda 40 rokov, sa úroková sadzba pre podnikateľa pohybuje vo výške 4,62 %, v prípade úveru vo výške 1 000 000 €. 

Právnické osoby môžu ručiť viacerými spôsobmi. Prvým je ručenie nehnuteľnosťou, ktorej hodnota je rovná alebo vyššia ako 1,3-násobok úveru. Ak takúto nehnuteľnosť nemajú, môžu ručiť bankovou zárukou. Možnosť je aj postupné zakladanie nehnuteľnosti, kedy musí podnikateľ predložiť znalecký posudok so všeobecnou hodnotou nehnuteľnosti minimálne 30 % z požadovaného úveru.

Viac o podmienkach financovania nájomných bytov → 

Firmy môžu stavať ubytovanie pre svojich zamestnancov

ŠFRB ponúka aj možnosť financovania výstavby ubytovacích domov určených pre pracovnú silu, ktorá za prácou cestuje. Môže ísť o potrebné profesie, ako sú lekári či učitelia v určitých regiónoch, ale najmä o zamestnancov firiem, ktoré majú integrovanú výrobu len v určitej oblasti a zamestnanci potrebujú ubytovanie v blízkosti podniku. 

V príklade: veľká spoločnosť buduje priemyselný podnik na východe Slovenska. Už pri výstavbe potrebuje ubytovať veľké množstvo pracovníkov podieľajúcich sa na stavbe podniku v jeho blízkosti. 

S financovaním od ŠFRB môže tieto ubytovacie jednotky postaviť a neskôr v nich ubytovať aj kmeňových zamestnancov. Získa tak pracovný benefit pre zamestnanca a zároveň ušetrí na nákladoch na prenájom ubytovania pre pracovníkov stavby. 

zdroj: TASR/František Iván - Ubytovacie domy sú vhodné aj pre zamestnancov stavby priemyselného parku.

Podmienky pre ubytovacie domy 

Ubytovacie domy sú určené na celoročné bývanie, takže musia spĺňať základné požiadavky bytového domu. Podlahová plocha v tomto prípade nie je limitovaná, ubytovací dom však: 

• musí mať minimálne 10 ubytovacích buniek,
• každá bunka musí mať maximálne dve obytné miestnosti, 
• každá bunka však môže obsahovať zádverie, hygienické zariadenie, balkón či lodžiu a kuchynský kút,
• musí sa nachádzať v meste, obci priamo susediacej s mestom, v blízkosti priemyselného parku alebo jeho realizácie či v blízkosti prevádzkarne žiadateľa s minimálne 500 zamestnancami. 

Výška podpory v prípade ubytovacích domov je limitovaná, rovnako ako 95 % obstarávacieho nákladu, ale maximálna cena za m² podlahovej plochy v tomto prípade nesmie prekročiť 1 600 €.

Úroková sadzba sa vypočíta rovnakým spôsobom ako pri nájomných domov, rozdiel je však v lehote splatnosti, ktorá je v tomto prípade maximálne 30 rokov. Samosprávy a neziskové organizácie majú v tomto prípade úrok vo výške 2 %.