Lucia Štasselová z tímu Matúša Valla: Bratislavčania sa nájomného bývania naozaj dočkajú

V kontexte väčších miest na Slovensku je práve v Bratislave markantne cítiť, že dostupného bývania, či už štátneho alebo mestského, je málo. Súčasný mladý človek má zväčša len dve možnosti – hypotéku, alebo bývanie v nájme, ktoré je také drahé, že často odoberie polovicu mesačného príjmu. O téme nájomného bývania sme sa porozprávali s Luciou Štasselovou, ktorá je pravou rukou primátora Matúša Valla. Nájomné bývanie je jej doménou.

zdroj: Matúš Vallo a Lucia Stasselová na stretnutí vo Viedni

Ako súčasnú situáciu s bývaním v Bratislave vnímate vy?

Situácia na trhu vôbec nie je ružová. To sa týka nájomných bytov všeobecne. Ja som si pozerala aktuálny prehľad výšky komerčného nájomného a ceny sa v tých najexponovanejších mestských častiach čo je Staré mesto, Ružinov a Nové mesto pohybujú od 520 až po 730 eur. Ak má niekto nástupný plat v hrubom 1 200 eur, tak v podstate mu nezostane takmer nič na živobytie. Problém je, že aj tohto komerčného bývania je málo. Výstavba v Bratislave je nedostatočná. Viedeň v minulom roku odovzdala 2 200 bytov, a to sa považuje za historicky takmer najviac.

Je toto problém len Bratislavy, alebo sa to dotýka aj iných miest?

Jednoznačne je to problém aj ďalších európskych metropol a otázka nájomného bývania sa stala v súčasnosti akútnou takmer všade. Každý si uvedomuje, že túto otázku treba riešiť. Napríklad v Portugalsku bol schválený zákon, podľa ktorého každý človek, ktorý žije v danom meste, má právo na bývanie. Treba si uvedomiť, že právo na bývanie je základným ľudským právom. Uvádza sa v odvodených právach. Bratislava na takýto zákon vôbec nemá podmienky.

Uvediem príklad, ktorý tiež priamo súvisí s otázkou nájomného bývania. V súčasnosti máme viac ako 500 špeciálnych čakateľov na náhradné nájomné bývanie a ani tých nemáme kde ubytovať. Ide o ľudí, ktorí o bývanie prišli v dôsledku reštitúcií, kedy sa majetok vracal pôvodným majiteľom. Pritom je v zákone zakotvené, že mesto im je povinné poskytnúť náhradné nájomné bývanie.

Ako sa Bratislava dostala do takých závažných problémov?

Ak sa pozrieme na čísla, tak Bratislava od roku 2000 do roku 2017 postavila na 1 000 obyvateľov niečo vyše 1,29 bytu, čo je zúfalo málo. Za posledných desať rokov hlavné mesto postavilo 57 nájomných bytov, čo je naozaj tristné. Pre porovnanie uvediem, že v Novom meste nad Váhom sa v tom istom období na 1000 obyvateľov postavilo 26 bytov.

zdroj: Bratislava/StartitUp

Prečo je situácia v Bratislave taká komplikovaná?

Po zmene režimu bol bytový fond rozpredaný. Aj my s manželom sme získali takýto družstevný byt, ktorý nám bol ponúknutý do osobného vlastníctva a tá suma bola prijateľná, takže byt si mohol v tom období kúpiť každý. Extrém minulého režimu, kedy majetok nemohol vlastniť nikto, vystriedal druhý extrém a na bytovú situáciu v Bratislave to malo devastačné účinky.

Rozpredali sa takýmto spôsobom aj mestské pozemky?

Áno, rozpredali sa aj tie. Najlukratívnejšie pozemky, kde sa dalo v Bratislave stavať, sú rozpredané. V širšom centre zostali doslova len malé plochy, alebo lokality s environentálnymi záťažami, kde preto stavať nie je možné. Ostala tiež orná pôda, ktorá je však úplne inou témou – stavanie na nej by si vyžadovalo zmeny územného plánu a roztiahlo by nám Bratislavu na ešte väčšiu plochu, než na akej je dnes. Štát si tento problém uvedomil a zriadil Fond na podporu bývania. Je pravdou že Bratislava má ceny vyhnané tak vysoko, že príspevok na výstavbu nájomných bytov z neho nečerpá, keďže za stanovený príspevok na meter štvorcový jednoducho byt v Bratislave nepostavíte.

Ako je na tom mesto so stavbami a pozemkami dnes?

Narazili sme na zásadný problém, ktorý spočíva v tom, že mesto nemá aktuálny súpis svojho majetku. My teda momentálne mapujeme pozemky, ktoré sú vo vlastníctve mesta. Vznikla štúdia, ktorá vytypovala 30 lokalít na mestských pozemkoch, ktoré sú na výstavbu vhodné. Keď sme sa na lokality pozreli bližšie, tak  bez vecných bremien, súdnych sporov a ďalších obmedzení nám zostalo 5.

Developeri nemajú o výstavbu mestského bývania záujem?

V predchádzajúcom volebnom období bola vyhlásená súťaž, ktorá hľadala niekoho, kto by bol za týchto podmienok, za príspevok zo štátneho fondu, schopný vybudovať byty na mestskom pozemku a neprihlásil sa nikto.

Pritom má ale bežný človek dojem, že v Bratislave sa stavia neustále…

Áno, ale to je optický klam. Rozostavaných je množstvo projektov naraz, dokončovanie ide pomaly. V určitom slova zmysle orientáciou na rozvoj nájomného bývania brzdíme ten proces čiastočne a dúfam, že len dočasne, aj my.

zdroj: Lucia Štasselová/Bratislavské kultúrne leto/Magistrát

Ako je to možné?

Rozhodli sme sa, že pri schvaľovaní developerských zámerov už nebudeme akceptovať apartmány, ktoré napĺňajú požiadavku na koeficienty pre občiansku vybavenosť, ale zároveň sa predávajú ako byty, len s nižším štandardom. Stavebný zákon jasne klasifikuje apartmány ako dočasné ubytovanie, podobne ako sú hotely alebo ubytovne. Je množstvo ľudí, ktorí urobia čokoľvek, len aby bývanie získali, bez ohľadu na nevýhodné podmienky v zmluvách. Aj ja som sa stretla s kúpno-predajnými zmluvami, ktoré sa vydávali za zmluvy o kúpe bytu, v texte zmluvy sa potom hovorilo o kúpe priestoru v zariadení dočasného ubytovania.

Čo s tým má v pláne mesto urobiť?

Odmietame akceptovať tento model a v súčasnosti sa s developermi, ktorí sú prístupní našim argumentom, snažíme dohodnúť. Kde to má logiku, pristupujeme k zmenám územného plánu. Rokujeme s nimi o podmienkach, za ktorých sú ochotní mestu odpredať časť bytov pre potreby mestského nájomného bývania. Tak, aby oni neprišli o očakávané zisky a aby rešpektovali, že mesto bude určovať rovnaké pravidlá pre všetkých v záujme jeho udržateľného rozvoja. A k tomu patrí aj dostatok dostupných nájomných bytov pre jeho obyvateľov s nižším alebo stredným príjmom.

Má mesto šancu stlačiť cenu bytov smerom dole?

Ešte dlho to nebude možné. Mesto v súčasnom postavení nie je schopné výrazne vstúpiť na trh s bytmi alebo prenájmami bytov. Mohlo by sa to zmeniť iba v tom prípade, ak by došlo k legislatívnej zmene. Napríklad, developeri by mali povinnosť ponúknuť určitý objem z postavených bytov mestám či obciam. Tento model funguje v zahraničí a rozmýšľame o ňom aj my. Aktuálne je pre nás, čo sa nových bytov týka, jediná možnosť: začať stavať tak, ako to máme v pláne, alebo sa dohodnúť s developermi. Dookola opakovať, ako to tu nejde, ničomu nepomôže.

Ako sú na tom mestské objekty? Dajú sa využiť?

Analyzujeme počet a stav nehnuteľností vo vlastníctve mesta a vyhliadli sme si približne 10 objektov, ktoré sú vhodné na rekonštrukcie. Majú rôznu veľkosť, počet bytov, ktoré takto získame, je rádovo v jednociferných číslach.

zdroj: Stavba na Velehradskej ulici/LUcia Štasselová

Občas sa na trhu objavia aj predaje štátneho majetku, takto teraz chystáme kúpu objektu v Rači. Ide o objekt, ktorý patril železniciam a kedysi bol ubytovňou. Ten by sme radi prerobili na malometrážne byty. Ďalšou možnosťou sú zámeny, existuje množstvo nevysporiadaných vzťahov medzi mestom a bratislavskou župou či štátom. V súvislosti s tým sme oslovili všetky štátne inštitúcie v meste.

zdroj: Stavba na Zámockých schodoch/Lucia Štasselová

Vedeli by ste vysvetliť, ako takéto zámeny fungujú?

Veľmi zjednodušene: Ide o zámeny, kedy je napríklad na mestskom pozemku postavená štátna nemocnica. My im dáme pozemok a oni nám na výmenu dajú niektorú zo svojich budov alebo pozemkov. Obe strany musia spraviť cenový posudok na svoj majetok tak, aby zámeny boli proporčné. Tento problém je v Bratislave obludný, my sa ho však snažíme využívať na to, aby sme sa dostali k majetku, ktorý vieme využiť na nájomné bývanie. Reálnym príkladom je policajná ubytovňa na Saratovskej ulici v Dúbravke, o ktorú už MV SR nemá záujem. Takýchto objektov je niekoľko. Celkovo však sú tieto procesy zdĺhavé, ani počty bytov nie sú oslnivé – v prvej etape hovoríme približne o 120 bytoch.

zdroj: Stavba na Dopravnej ulici/Lucia Štasselová

Pracujete aj s inými alternatívami?

Vytypovali sme si naše najvhodnejšie pozemky, lokality, na ktorých je možné stavať v krátkom čase, je približne 15. Na tie postupne vypisujeme architektonické a urbanistické súťaže. V najbližších dňoch zverejníme prvé dve súťaže. Keď bude vysúťažený návrh, tak môžeme pokračovať ďalej. Predpokladáme, že takto vieme postaviť približne 900 bytov. Treba však úprimne povedať, že ich dokončenie sa možno prehupne za naše volebné obdobie, vzhľadom na dlhé procesy pri územnom plánovaní a stavebnom povoľovaní.

zdroj: Stavba na Kozej ulici/LUcia Štasselová

Angažujú sa v otázkach nájomného bývania aj jednotlivé mestské časti?

Áno, momentálne rokujeme o výstavbe v partnerstvách. Sme v kontakte s mestskými časťami, o výstavbe vlastných bytov uvažujú Čunovo, Ružinov, Rusovce a Petržalka, možno Rača. Majú záujem stavať na mestských pozemkoch. Nemáme s tým problém, pokiaľ sa s nimi dohodneme, že ide o dostupné nájomné bývanie – teda bývanie s čiastočne regulovaným nájomným.

Prejavujú o nájomné bývanie záujem aj investori?

O nájomné bývanie sa zaujímajú finančné inštitúcie, ktoré majú s podobnou výstavbou skúsenosti zo zahraničia. Hovoríme konkrétne o troch takýchto inštitúciách – Slovenskej sporiteľni, Prvej stavebnej sporiteľni a Kooperative. Rozmýšľajú o modeloch, ktorý je známy napríklad zo susedného Rakúska, kde sú investície dlhodobo uložené práve v nájomnom bývaní. V Amerike je investícia do dostupného nájomného bývania ratingovo na vrchole. Máte tam totiž istotu pravidelného uhrádzania nájomného, ktoré je regulované, a teda riziko neplatenia je nulové. Na stole máme ešte viacero ďalších projektov, je však potrebné sa rozhodovať s rozumom.

Možno posledná otázka – čo s chátrajúcimi budovami na Kapitulskej ulici a blízkom okolí?

Na tie, bohužiaľ, mesto nemá žiaden dosah, nakoľko patria cirkvi. Nám sa podarilo posunúť v prípade Esterházyho paláca, ktorý sa rekonštruuje. Snažíme sa o ostatných objektoch komunikovať s cirkvou, tá však tvrdí, že na opravu jednoducho nemá  financie. Je to veľká škoda.

Cirkev asi nemá v pláne venovať chátrajúce objekty mestu?

Nie, skôr naopak. Cirkev sa svojich majetkov nemá v pláne vzdať.

zdroj: Lucia Štasselová/Matúš Vallo/Otvorenie Komenského námestia/Magstrát

Čo je v súčasnosti vašou prioritou?

Rozbehnúť projekt nájomného bývania tak, aby sa už nedal zvrátiť. Aby bol aj legislatívne uchopený tak, že sa Bratislavčania dostupného nájomného bývania naozaj dočkajú a bude prístupné a dostupné pre každého, kto ho potrebuje.