Nájomné bývanie môže byť cenová pohroma, hrozí výrazne predražovanie bytov

Ceny nových bytov aj napriek súčasnej koronakríze vytrvalo rastú. Len v Bratislave chýba odhadom 40-tisíc bytov a vedenie mesta hovorí aj o chýbajúcich 4-tisíckach nájomných bytov.

Pri súčasnom tempe výstavby, ako aj tempe povoľovania novej výstavby v Bratislave, keď ročne pribudne približne 2500 nových bytov, je dobehnutie tohto dlhu v nedohľadne. Nájsť riešenie nedostatku nájomných bytov s regulovaným nájmom sa pokúša aj Ministerstvo financií SR v dokumente Moderné a úspešné Slovensko – národný integrovaný reformný plán.

zdroj: Petra Stanová

Ministerstvo stanovilo nové podmienky

V jednej zo svojich častí uvádza, že sa „zavedie povinný podiel nájomných bytov s regulovaným nájmom v nových developerských projektoch. Pri nových developerských projektoch, ktoré žiadajú o stavebné povolenie od roku 2022, by sa tento podiel mohol pohybovať na úrovni od 5 % do 10 %. Jednou z možností ako podporiť výstavbu takýchto bytov v projekte bude prostredníctvom výhodného úveru zo ŠFRB. Tento podiel by sa mal uplatňovať vo väčších mestách v úzkej spolupráci so samosprávou. Výška regulovaného nájomného by mala zohľadňovať aj príjem rodiny.“

Mohli by sme povedať, že je to super nápad, keď s novou komerčnou výstavbou bytov budú rásť aj počty nájomných bytov s regulovaným nájmom. Ako pri všetkom, aj tu si treba položiť otázku – kto to zaplatí?

Z uvedeného materiálu nie je zrejmé, kto má tieto byty spravovať. Dlhodobé vlastníctvo bytov a ich prenájom nie je pre väčšinu developerov predmetom ich podnikania. „Chcieť to od nich by bolo ako vyžadovať od automobiliek, aby prevádzkovali v mestách služby carsharingu s regulovanými cenami,“ uviedol Inštitút urbánneho rozvoja v správe.

zdroj: Screenshot/Reality.sme.sk - MARINO MARTINČIĆ - REAL ESTATE

„Jedným z možných riešení je vznik obecných spoločností nájomného bývania, ktorým by boli developeri zaviazaní predávať uvedené percentá bytov. Tieto obecné spoločnosti by na nákup bytov využívali napríklad aj spomenuté výhodné financovanie zo ŠFRB. Inú alternatívu zatiaľ nevidíme,“ dodáva Inštitút urbánneho rozvoja.

Priamy rast cien všetkých nových bytov

Dôležitou otázkou je ale cena, za ktorú by obecné spoločnosti takéto byty kupovali. Ak by mala byť cena nižšia ako trhová, adekvátne by sa znižoval príjem developera z projektu. Ten by mal ako každý podnikateľský subjekt dve možnosti. V prvom prípade by zvýšil cenu ostatných 90 – 95 % bytov tak, aby dosiahol plánovaný príjem a zisk, alebo by stavať ani nezačal, nakoľko by mu projekt nedával ekonomický zmysel.

Ani jedna z týchto možností by ale pre väčšinu populácie nebola výhodná. V konečnom dôsledku by to znamenalo buď priamy rast cien všetkých nových bytov, alebo zníženie ich ponuky a následný rast cien bytov z dôvodu nízkej ponuky.

Všeobecná predstava o obrovských maržiach developerov sa totiž nezakladá na pravde. Ak by bolo stavať nové bytové komplexy tak úžasne ziskové, nič by nebránilo mestám stavať byty už dnes a priamo pomocou mestských developerských spoločností.

zdroj: Unsplash/Aw Creative

Povinný podiel nájomného bývania so sebou prináša kvantum ďalších nezodpovedaných otázok. Nezníži regulované nájomné bývanie hodnotu bytov ich vlastníkom v dobe predaja? Má sa povinnosť týkať aj výstavby luxusných projektov? Bude chcieť mesto nakupovať byty s trhovou cenovkou v pásme nad 5 000 € za meter štvorcový?

Povedzme si úprimne, v takýchto prípadoch asi umiestnenie regulovaného nájomného bývania nedáva zmysel.

„Ak chceme naozaj zabezpečiť bývanie pre všetkých, v prvom rade je potrebné bezodkladne zefektívniť povoľovacie procesy na úradoch. Podľa rebríčka Doing business je v dĺžke povoľovacích procesov Slovensko druhou najhoršou krajinou v Európskej únii, po Cypre. Komplikovanosť, nepredvídateľnosť a čas potrebný na povolenie stavieb sa prirodzene odráža aj na celkových nákladoch a konečných cenách,“ dodal Inštitút urbánneho rozvoja.