Nedostupné hypotéky tlačia Slovákov do nájmov: Bratislava zažíva cenové maximá

Každý, kto chce získať hypotéku v roku 2024, sa s celým procesom musí trochu popasovať. Hoci je to ťažšie ako v minulosti, nie je to nemožné. Trochu prekvapivý je fakt, že rastie vek žiadateľov o úver, upozorňuje Forbes. 

Medzi dôvody patria napríklad demografické zmeny, pretože celkový podiel mladých ľudí na aktívnej populácii klesá. Podľa štatistiky OVB Allfinanz Slovensko predstavuje priemerný vek žiadateľa v Bratislave až 41 rokov. Celoslovenský priemer je 34 rokov.

Dostupnosť hypoték je oveľa horšia než v minulosti

Bratislavský trh s nájomným bývaním zažíva bezprecedentný tlak. Začiatok akademického roka a obmedzená dostupnosť hypoték poháňajú rekordný dopyt, čo vedie k výraznému nárastu cien nájmov. Tento trend núti nielen študentov, ale aj mladých profesionálov a rodiny hľadať riešenie v podnájmoch.

Žiadateľ totiž musí doložiť 20 percent z hodnoty bytu zo zdrojov mimo hypotéky. V jednoduchosti povedané – treba si na to našetriť. A aj preto vybavovanie hypotéky mladí ľudia odkladajú.

Ján Hámorský, majiteľ realitnej kancelárie RE/MAX Vista, opisuje situáciu: „Aktuálny záujem o prenájmy v Bratislave je enormný. Na trhu sa dnes uplatnia aj byty, ktoré majú menšie alebo väčšie nedostatky, ako sú napríklad byty na vyšších poschodiach bez výťahu, byty v nevyhovujúcom stave alebo nepriaznivo orientované byty bez klimatizácie. Aj takéto byty si dnes nájdu svojich záujemcov a niekedy aj za ceny, ktoré prekvapia aj nás.“  

Hypotéka ťa môže vyjsť draho, ak urobíš túto chybu. Banka môže od teba „vytrieskať“ všetky peniaze naspäť

Dôvodom sú podľa neho ťažko dostupné hypotéky, a to aj napriek kozmetickým úpravám úrokových sadzieb v nedávnom období. Banky začali znižovať sadzby a podľa viacerých analytikov sú to zatiaľ len kozmetické zmeny. „Podiel hypoték pre mladých dlžníkov klesá spolu s úbytkom mladých ľudí v populácii, ktorý na Slovensku patrí medzi najvýraznejšie v EÚ,“ vysvetlila Národná banka Slovenska. 

Pribúdajú aj nájomníci z iných krajín

Zaujímavým trendom je zmena v zložení nájomníkov. Hámorský poznamenáva, že „okrem tradičných slovenských nájomníkov z iných regiónov sa stále viac objavujú záujemcovia z východnej Európy, predovšetkým z Ukrajiny, Ruska a Bieloruska“.

„Naopak, záujemcovia z Európskej únie sú takmer neviditeľní, čo môže naznačovať hlbšie ekonomické a spoločenské trendy v regióne.“

Situáciu ďalej komplikujú prebiehajúce rekonštrukcie mnohých bratislavských internátov, čo zvyšuje tlak na súkromný sektor. „So začiatkom školského roka očakávame, že trh zostane dynamický, a to najmä vďaka pokračujúcim rekonštrukciám študentských internátov, ktoré môžu ešte viac ovplyvniť ponuku aj dopyt,“ predpovedá Hámorský.

Ceny nájmov sú alarmujúce

Konkrétny príklad ilustruje extrémny dopyt: „Hoci je byt v pôvodnom stave s pôvodnými drevenými oknami, prechodnými izbami, plynovým kúrením starými gamatkami a bez balkónu, aj keď sme ho ponúkali v cene, ktorá bola podľa nás vyššia ako trhová, byt si našiel klienta v relatívne krátkom čase a bez zjednávania na cene. Klienti, v tomto prípade študenti, ocenili hlavne dostupnosť dopravných spojov, ktorá prebila všetky nevýhody,“ povedal Hámorský.

Štatistiky RE/MAX v Bratislavskom kraji potvrdzujú tento trend. K 31. augustu 2024 bolo zrealizovaných 74 prenájmov, čo prevyšuje čísla z predchádzajúcich rokov. Priemerná doba realizácie transakcie sa skrátila na 51 dní.

Ceny nájmov kontinuálne stúpajú. V roku 2024 dosiahli priemerné ceny za meter štvorcový 15,45 € u jednoizbových, 12,75 € u dvojizbových a 11,22 € u trojizbových bytov. Najvyšší mesačný nájom v oblasti dosahuje 1 500 €.

Očakáva sa, že dynamika trhu bude pokračovať, pričom dopyt po prenájmoch v Bratislave zostane vysoký.

Ako vybaviť hypotéku? 

V prvom rade je potrebné zosumarizovať si všetky doklady, ktoré bude banka potrebovať. Portál FinGO.sk uvádza tieto: 

• doklad totožnosti,
• doklady o príjme,
• znalecký posudok k predmetu zabezpečenia hypotéky so všetkými povinnými prílohami, kde patrí doklad o veku stavby, pôdorys a prípadne aj stavebné povolenie a nadobúdacia zmluva.

A okrem tohto potrebuješ, samozrejme, vlastných 20 percent.

• Príklad z praxe: Ak si chceš v Bratislave kúpiť byt za 200-tisíc, potrebuješ doložiť 40-tisíc z vlastného vrecka. V minulosti si to nepotreboval, riešilo sa to spotrebným úverom. V súčasnosti kombinácia hypotéky a spotrebného úveru naráža na úverové limity centrálnej banky. 

Pozitívom pre Slovákov je využívanie výnimiek

Na každú piatu hypotéku môže banka udeliť výnimku. Štandardne by mala hypotéka kryť 80 percent z hodnoty nehnuteľnosti, banky majú možnosť limit zvýšiť na 90 percent. Potom stačí doložiť 10 percent hodnoty a podľa analytikov sa tak deje čoraz viac. Viacero bánk znížilo úroky na hypotékach. Od začiatku prázdnin tak urobila ČSOB, Prima banka, Tatra banka a Slovenská sporiteľňa.

Ceny nehnuteľností na trhu realít sa však zastabilizovali a situácia praje kupujúcim. Ponuka na trhu je aktuálne väčšia ako dopyt. „Ceny nehnuteľnosti dosiahli cenové dno, aktuálne sú ceny stabilizované, banky sprístupnili hypotéky pre viac klientov,“ skonštatovala odborníčka z oblasti realít Karin Zápalová pre TASR.

Rýchle znižovanie úrokov na realitnom trhu sa v nasledujúcich mesiacoch neočakáva. Hypotéky na Slovensku zlacňujú pomalšie pre nevyrovnaný štátny rozpočet.