Veľká zmena v hypotékach: Od 1. júla sa mení kľúčové pravidlo, Slovákom vie spôsobiť komplikácie

Začalo to zvýšením úrokov a nárastom cien nehnuteľností. Teraz sa objavuje ďalšia prekážka pre každého, kto plánuje získať hypotéku. Od 1. júla si možno nebudeš môcť požičať takú vysokú sumu, akú si si vysníval. Toto obmedzenie súvisí aj so sumou životného minima, ktorá sa od tohto dátumu zvýši.

Pre jednu plnoletú osobu bude životné minimum 273,99 eur mesačne. Ak posudzujú ďalšiu plnoletú osobu v spoločnej domácnosti, táto suma bude 191,14 eur mesačne. Pre nezaopatrené dieťa alebo zaopatrené neplnoleté dieťa bude životné minimum 125,11 eur mesačne.

Tento nárast životného minima ovplyvní maximálnu výšku úveru, ktorú si môžeš vziať. Preto sa priprav na možné komplikácie pri žiadosti o hypotéku. S vyšším životným minimom sa môže stať, že banka ti nepožičia toľko, koľko by si chcel, čo môže ovplyvniť tvoje plány na kúpu nehnuteľnosti.

Žiadateľ musí myslieť na dôležité faktory

Keď plánuješ hypotéku, musíš brať do úvahy viacero faktorov. Čistý príjem domácnosti je len jeden z nich. Rovnako dôležitá je výška tvojich existujúcich úverov, maximálna zadlženosť a životné minimum. Životné minimum musí zostať nedotknuté a nemôžeš ho použiť na splátky úveru.

Tento rok sa životné minimum zvyšuje len o 1,9 %. Tento nárast závisí najmä od inflácie v krajine. Aj keď to znie ako malé percento, v celkovom výpočte môže toto zvýšenie predstavovať stovky eur.

Časť Slovákov zaplatí 3 840 eur, iným hrozí 200-tisícová pokuta. Vláda chystá veľký „lov na podnikateľov“ (PREHĽAD)

Je dôležité, aby si zvážil všetky tieto faktory pri plánovaní hypotéky. Výška tvojich existujúcich úverov, maximálna zadlženosť a nové životné minimum môžu výrazne ovplyvniť, koľko peňazí si budeš môcť požičať.

Výpočet hypotéky

Ak plánuješ žiadať o hypotéku, maximálna zadlženosť nesmie prekročiť 8-násobok tvojho čistého ročného príjmu. Započítaj do toho všetky úvery, vrátane spotrebiteľských a kreditných kariet.

Pri výpočte hypotéky banka zohľadňuje aj tvoju finančnú rezervu vo výške 40 % z čistej mzdy a životné minimum. Najprv od čistého príjmu odpočíta životné minimum, povinnú rezervu a splátky existujúcich úverov. Zvyšnú sumu vynásobí maximálnym počtom rokov splácania. Tak určí, koľko peňazí ti môže požičať.

zdroj: Canva/Alfexe

Splácanie hypotéky môže trvať od jedného do 30 rokov, niekedy až 40 rokov, v závislosti od banky a tvojho veku. Minimálny a maximálny vek pre hypotéku nie je zákonom stanovený a líši sa podľa banky.

Väčšina bánk však stanovuje hornú hranicu splácania do 65. roku života alebo do nároku na starobný dôchodok. S vekom sa znižuje počet rokov, počas ktorých môžeš hypotéku splácať, čo znamená vyššie mesačné splátky.

Manželov si banka preklepne oboch

Kúpiť si byt za vlastné peniaze je dnes veľmi ťažké, hlavne pre mladé páry. Väčšina ľudí si preto berie hypotéku alebo využíva stavebné sporenie, prípadne ich kombináciu. Podľa Marka Sokola z Universal maklérskeho domu by si mal spotrebný úver brať len v krajnom prípade, a to skôr na menšie rekonštrukcie, pretože má vyššie úroky.

Ak si manželský pár, banka posudzuje príjmy oboch partnerov. To znamená, že máte vyššiu šancu získať hypotéku na požadovaný byt, pretože banka spočíta vaše príjmy.

„Zároveň tak v tomto prípade dochádza aj k lepšej platobnej schopnosti, pretože sa na mesačnej splátke podieľajú dvaja dlžníci,“ hovorí Sokol. Vo väčšine prípadov tak majú manželia či rodina v očiach banky podľa neho vyššiu bonitu než samostatní partneri.

„Samozrejme, vždy to závisí aj od konkrétneho prípadu, príjmov či zamestnaneckého pomeru, najmä ak je jeden z partnerov živnostník a ručí svojim majetkom,“ doplnil odborník.

Rizikom je však rozvod, v dôsledku ktorého následne prichádza majetkové vysporiadanie. „V takomto prípade sa musia manželia rozhodnúť, či jeden z nich úverové zaťaženie prevezme, alebo spoločne úver vyplatia a peňažné prostriedky si rozdelia,“ dodáva.

V našich podmienkach existuje pomerne málo prípadov, kedy o úver žiadajú manželia zvlášť a ešte aj každý na svoju vlastnú nehnuteľnosť. „Takýto stav možno považovať za luxus v dnešnej dobe s aktuálnymi cenami nehnuteľností,“ pripomína odborník.

Lepšie je dohodnúť sa zmluvne

Iná situácia nastáva, ak ide o partnerov, ktorí sa síce rozhodli bývať spoločne, no zosobášení ešte nie sú.

„Bez ohľadu na to, či ide o manželov alebo nemanželský pár, vždy sa posudzuje každý žiadateľ individuálne, a to aký druh a výšku príjmu dosahuje, či ide o tuzemský alebo zahraničný príjem, ako aj množstvo ďalších faktorov, ktoré ovplyvňujú proces schvaľovania,“ vysvetľuje Sokol.

Pred vstupom do úverového vzťahu by ste sa mali dohodnúť, či budete fungovať ako rovnocenní spoludlžníci, alebo jeden bude žiadateľ a druhý ručiteľ či spoludlžník. Je dobré, ak si tieto vzťahy ujasníte možno aj zmluvne, najmä ako sa záväzky budú riešiť pri prípadnom rozchode. Aby sa podľa Sokola nestalo, že jeden zostane na liste vlastníctva a druhý s dlhmi.