Situácia na trhu s nehnuteľnosťami je zúfalá. Slováci, ktorí teraz riešia bývanie, musia byť pripravení na toto

Zníženie či pozastavenie produkcie rôznych komponentov a materiálov za posledné roky spôsobilo hneď dva problémy, ktoré sa začínajú naplno prejavovať aj v slovenskej ekonomike. Jedným z nich je navýšenie času na výrobu mnohých produktov, no taktiež radikálne stúpanie ich samotných cien.

Po probléme napríklad s výrobou rôznych elektronických zariadení a ich komponentov, je teraz tento nárast cien vidieť práve na stavebnom materiáli. Ten sa za posledné dva roky a v súčasnosti aj v dôsledku vojenského konfliktu na Ukrajine predražil oproti pôvodne vypočítaným nákladom na takú mieru, že mnohé rozostavené stavby a rekonštrukcie sú vo vážnom ohrození.

Vysoký dopyt a malá ponuka na trhu navyšuje predajnú hodnotu materiálu. Napríklad cena za keramické tehly narástla od začiatku roka o 15 % a hlavnými dôvodmi sú dlhé čakacie doby na dodanie materiálu a zároveň neistota, či vôbec budú tieto tehly na stavbu aj reálne dodané.

Kríza s materiálmi sa naplno dotkne koncových spotrebiteľov. Komplikácie môžu očakávať objednávatelia stavieb, ale aj bežní Slováci, ktorí majú uzavretú zmluvu na práve prebiehajúcu výstavbu bytu či domu. Dokončenie stavby sa totiž môže výrazne predražiť.

zdroj: Unsplash/Guilherme Cunha – Svetové trhy zaznamenali obrovský nárast cien stavebných materiálov od začiatku tohto roka a ráta sa s ešte ďalším navyšovaním. Dokončenie mnohých rozostavených stavieb a rekonštrukcií je v ohrození.

Cena za stavebný materiál sa radikálne zvyšuje

Svetové trhy zaznamenali obrovský nárast cien stavebných materiálov od začiatku tohto roka a ráta sa s ešte ďalším navyšovaním. Napríklad výrobky z hliníka momentálne dosahujú od začiatku roka cenový nárast o 32 % a cena ohýbanej ocele sa v poslednom čase zdvihla o rekordných 80 %. Tu hrá rolu aj fakt, že prevážna časť železnej rudy je na Slovensko dovážaná z Ruska a Ukrajiny.

Našťastie, nie všetok materiál ide rovnako rapídne nahor, hoci sa zdá, že je to len otázkou času. Ceny plastových výrobkov, aj tých z dreva sú na svetových trhoch zatiaľ stabilné, no nárast cien energií, pohonných hmôt a podobne, sa určite v nejakej miere pretaví do výsledných cien produktov aj z týchto materiálov.

Súčasná nestabilita sa premieta aj do enormnej rýchlosti zmien trhovej hodnoty stavebných produktov – napríklad cena hliníkových káblov pre elektroinštalácie sa v priemere zdvihli o 4 % len v priebehu 2 dní.

Tento rýchly pohyb cien smerom nahor spôsobuje problémy pri uzatváraní nových zmlúv, nakoľko ani samotní developeri nevedia s určitosťou odhadnúť, aké budú ceny zajtra, nie to ešte v širšom časovom horizonte. Panuje strach z rizika uzavrieť nevýhodné zmluvy, ktoré by nevykryli ani inflačné doložky a nebyť tak schopný dodržať svoje zmluvné záväzky, za čo je potom možné byť finančne sankcionovaný.

Odskáču si to nehnuteľnosti

Súčasný realitný trh je plný premrštených cien. Čo všetko je toho príčinou v dnešnej dobe pri kúpe či stavbe nehnuteľnosti?

Inflácia: V rámci trhovej ekonomiky nie sú ceny tovarov a služieb fixne dané, môžu sa práve kedykoľvek zmeniť. Pri inflácií dochádza k všeobecnému (plošnému) rastu cien tovarov a služieb, nielen jednotlivých komodít. Tým pádom peniaze strácajú  hodnotu, resp. kúpnu silu – človek po čase za tú istú sumu nakúpi menej tovaru.

Inflácia sa dotýka cien stavieb tak, že odhad pôvodných nákladov (stavebného materiálu, práce) nesedí s neskoršou realitou na trhu a pôvodná suma za dodanie stavby sa musí navyšovať.

zdroj: Pexels/Scott Blake

Realitná bublina: V odbornej spoločnosti sa používa skôr výraz „cenové korekcie“. Na rozdiel od roku 2008 je ponuka na realitnom trhu nižšia a developeri sú opatrnejší – svoje ponuky dávkujú. Pri vysokých cenách bývajú nižšie úrokové sadzby a pri nižších cenách realít sú úroky vyššie.

Cenové korekcie sa týkajú hlavne predaja a kúpy nehnuteľnosti a majú priamy súvis so spomínaným pravidlom „ponuka – dopyt“. Keďže záujem o nové bývanie prevyšuje ponuku, ceny stúpajú hore.

Cena za služby a stavebný materiál: K obrovskému navýšeniu cien za stavbu, rekonštrukciu a celkovo hodnoty nehnuteľností v nemalej miere prispelo zvyšovanie sa cien stavebného materiálu.

Do cien, ktoré ovplyvňujú výslednú sumu za zhotovenie stavby, treba okrem samotných stavebných materiálov, prirátať aj ceny energií a pohonných hmôt. Tie spolu momentálne dosahujú svoje historické maximá.

zdroj: Unsplash/Tim Mossholder – Do cien, ktoré ovplyvňujú výslednú sumu za zhotovenie stavby, treba okrem samotných stavebných materiálov, prirátať aj ceny energií a pohonných hmôt. Tie spolu momentálne dosahujú svoje historické maximá.

Problém sa týka aj Slovákov, ktorí majú nehnuteľnosť už vo výstavbe

Zlá situácia sa už prejavuje aj na rozostavaných projektoch, vysoké ceny už developeri a stavebné firmy nezvládajú vykryť. Na navyšovanie cien využívajú najčastejšie takzvané inflačné doložky, ktoré ceny nehnuteľnosti navyšujú podľa vývoja trhu.

Ťažkosti už v Stupave aj v Dunajskej Lužnej

„Pri nastavovaní cenotvorby a nákladových rozpočtov sme vychádzali z cien z predchádzajúcich 10 rokov. Tie by dnes nepokryli ceny stavebných materiálov a ani stavebné réžie,“ vysvetľuje hovorca developera Ismont, ktorý od konca marca s klientmi vedie dialóg o nových zmluvných dohodách, napríklad čo sa týka bytového domu Noemis v Stupave vedľa Bratislavy.

V rámci celkovej ekonomiky projektu sme vypočítali primerané navýšenie, ktoré predstavuje najnižší možný nárast ceny a je na úrovni približne 10 – 15 %. Pri takomto náraste ešte dokážeme pokryť vzniknuté straty a absorbovať celkový cenový nárast dodávateľských cien,“ približuje hovorca ďalej.

Podobnú situáciu zažíva aj Peter Benko z developerskej firmy Benalex, ktorá je aktívna napríklad v Rovinke pri Bratislave. „Pre porovnanie – tona ocele v prvom kvartáli roku 2021 stála 480 eur a dnes za ten istý objem potrebujeme zaplatiť 2 000 eur,“ uvádza ďalší príklad.

 „Tu si nikto nechce umelo navyšovať zisk, ale riešiť existenčný problém,“ výstižne zhŕňa dôvody aktuálnych krokov developerov Benko.

Developeri však nemajú na výber – ak nechcú skončiť v ťažkej strate, s klientmi treba nájsť iné riešenie na báze dohody. Alebo teda vrátiť peniaze za rezerváciu či iné úhrady a zrušenie celej kúpno-predajnej zmluvy – teda kompletné zrušenie projektu, čo by však celý nákup nehnuteľnosti odštartovalo odznova.

Problémy s dostavbou má aj štát

Problému s vysokými cenami sa nevyhol ani štát, ktorý vo viacerých prípadoch potrebuje zazmluvneným staviteľom doplatiť desiatky miliónov eur. Drahé materiály nielen brzdia dokončenie viacerých verejnoprospešných stavieb, ale niektoré z nich ohrozujú aj ich úspešné dokončenie.

Firmy, ktoré sa napríklad pôvodne tešili z vyhratých štátnych tendrov, by teraz museli od dodávateľov nakupovať stavebný materiál za oveľa vyššiu cenu, než s akou rátali. Pri spomínanom niekoľko násobnom náraste týchto cien by bolo dokončenie plánovaných stavieb pre ne likvidačné. No pri nesplnení zmluvných dohôd môžu čeliť štátnym sankciám za ich nedodržanie.

• Jednou z „obetí“ vysokých cien stavebného materiálu je aj Severná diaľnica D1 – diaľničný obchvat okolo Ružomberka, ktorý by podľa pôvodných plánov mal byť dokončený do konca roka 2023. Jeho výstavba sa vďaka tomu predražila o 40 miliónov eur.

• V najbližšej dobe sa neuskutoční ani veľká oprava cesty zo Sihly do Kokavy nad Rimavicou poza Poľanu v Banskobystrickom kraji. Víťaz tendru za 6,3 milióna eur pred podpísaním zmluvy od nej odstúpil a pre obavy z nesplnenia sankcií sa do práce nepustila ani piata firma v poradí, ktorej cenová ponuka bola 8 miliónov eur.

• V Prešove sa výstavba nového objektu pre seniorov Harmónia, Prešov – Cemjata nezaobišla bez nového kola verejného obstarávania. Ako uvádza TASR, pôvodne vysúťažený zhotoviteľ požadoval kvôli novým cenám navýšiť výslednú sumu za prácu na projekte o 30 %.

zdroj: TASR/Erika Ďurčová

Na čo si pri požiadavke o zvýšenie ceny dávať pozor

Hoci v súčasnom stave je to od stavebných firiem a developerov snaha o kompenzáciu strát vzniknutých na základe radikálneho predraženia plánovaných nákladov logický krok, treba si dávať pozor aj na možné podvodné praktiky niektorých subjektov.

• Je dôležité, v akom štádiu výstavby došlo k spomínanému zvýšeniu ceny potrebného stavebného materiálu. Ak je nehnuteľnosť už vo finálnych fázach, kedy je skoro všetko dostavané a pomaly sa čaká na kolaudáciu, kompenzácia za zvýšené ceny materiálu nie je na mieste.

• Tiež je dobré preveriť, či zvýšenie nákladov nebolo zapríčinené zo strany developera, ako napríklad markantné nedodržanie časového harmonogramu stavby.

• Za každých okolností sa odporúča prejsť si zmluvu s nezávislým advokátom, či sa v nej nachádzajú všetky náležitosti, na základe ktorých si môže zhotoviteľ stavby nárokovať svoje požiadavky a uplatniť prípadné sankcie pri odstúpení od zmluvy.  Samozrejme, v ideálnom prípade si ju treba nechať skontrolovať ešte pred jej podpísaním.