Slováci milujú nakupovať nehnuteľnosti jedna radosť. Expert vysvetľuje, na čo si dať pozor

Slováci zbožňujú nehnuteľnosti, Slovensko je po Rumunsku na druhom mieste EÚ v počte bytov v osobnom vlastníctve – ide až o 91 %.

Dôvodov za tým môže byť hneď niekoľko – od aktuálne výnosných prenájmov až po historický vplyv komunizmu v zmysle spoločného vlastníctva a luxusu niečo vlastniť.

Abnormálna láska k nehnuteľnostiam však nekončí len pri vlastníctve – Slováci sú tiež presvedčení o tom, že nehnuteľnosti sú dobrou investíciou.

Startitup na Instagrame medzi 2 100 respondentmi zisťoval, do akého aktíva by najradšej investovali – až 65 % hlasovalo za investíciu do nehnuteľnosti, ak by mali dostatočný kapitál.

zdroj: Startitup – Veľa Slovákov považuje kúpu nehnuteľnosti za dobrú investičnú príležitosť.

Sú nehnuteľnosti dobrý investičný nástroj?

Každý, kto si dnes chce kúpiť investičnú nehnuteľnosť, to nemá jednoduché – ceny v roku 2022 dosahujú rekordné maximá a aj keď existujú náznaky, že realitná bublina začína praskať, mnohí Slováci sú radi, že si hypotékou zabezpečia aspoň vlastné bývanie.

• Investičná nehnuteľnosť je drahá a na rozdiel od akcií či fondov si vyžaduje zvyčajne 6-ciferný kapitál a vstupná latka je tak nastavená vysoko.
• Pri kúpe jednej investičnej nehnuteľnosti je navyše portfólio málo diverzifikované – správne nastavené investičné portfólio, kde figuruje aspoň jedna nehnuteľnosť, by malo mať hodnotu státisícov eur rozhodených medzi rôzne aktíva.
• Treba sa starať o režijné náklady či zabezpečovanie prípadných prenájmov, čo má od idylky pasívneho príjmu ďaleko.

Zaujímavé je, že napríklad realitné fondy, ktoré ponúkajú všetky výhody investovania do nehnuteľnosti, no šikovne obchádzajú potrebu mať vysoký kapitál, získali v ankete len 5 %. „A pritom dnes ide o skutočne jednoduchý a dostupný variant investovania do nehnuteľností,“ vysvetľuje Vladimír Bolek z IAD Investments, ktorá má v portfóliu aj najstarší slovenský realitný fond – Prvý realitný fond.

zdroj: IAD Investments – Zaujímavou alternatívou pre Slovákov so slabosťou pre nehnuteľnosti sú realitné fondy. Tie umožňujú získať podiel vo viacerých nehnuteľnostiach už za niekoľko desiatok eur.

Slováci do realitných fondov naliali 2 miliardy eur

Zaujímavou alternatívou pre Slovákov, ktorí chcú vstúpiť na investičný trh nehnuteľností, sú realitné fondy.

Ako fungujú? Realitné fondy fungujú podobne ako všetky ostatné investičné fondy – ako jeden „balík“ predávajú podiely hneď v niekoľkých nehnuteľnostiach, čím sa zvyšuje diverzifikácia a najmä znižuje cena, keďže v takomto fonde môžu byť zapojené aj tisícky investorov.

Podobne ako 100 eur v akciovom fonde kúpi malé podiely vo viacerých korporáciách, tak 100 eur v realitnom fonde kúpi malé podiely vo viacerých realitných projektoch. Od individuálnych investorov sa vyzbiera kapitál a zaňho sa nakúpia aktíva, ktoré v tomto prípade predstavujú nehnuteľnosti.

Stať sa investorom je veľmi ľahké, ponuka na trhu rastie. „Investičné skupiny vidia dopyt investorov po takomto type investície a túto príležitosť sa snažia uspokojiť,“ potvrdzuje trend Vladimír Bolek z najstaršej slovenskej správcovskej spoločnosti IAD Investments.

Podľa Asociácie správcovských spoločností Slováci k 11. februáru tohto roka investovali do realitných fondov okolo 1,94 miliardy eur.

Koľko získajú Slováci, ktorí investujú?

Realitné fondy štandardne ponúkajú 2 cesty, ktorými generujú výnos – niektoré správcovské spoločnosti však ponúkajú iné podmienky:

• štandardný predaj podielu ako pri iných fondoch,
• bonusové výnosy navyše, v prípade, že nehnuteľnosti už fungujú a generujú zisk z prenájmu priestorov.

Priemerný ročný výnos realitných fondov na Slovensku sa za posledné 3 roky pohybuje na úrovni 3,1 % (k 11. 2. 2022), teda momentálne neporazí ani aktuálnu výšku inflácie (no stále ide o plusovú hodnotu a investor je teda v zisku).

Je to však len priemerná hodnota – medzi prvou desiatkou fondov je napríklad Prvý realitný fond od IAD Investments, ktorý sa za posledný rok môže pochváliť výnosom až 6,36 % (k 30. 9. 2022), priemernou výkonnosťou za posledných 10 rokov 3,93 % p. a. (k 30. 9. 2022) a kumulatívnou výkonnosťou za posledných 10 rokov 47,03 % (k 30. 9. 2022).

Ako uvažovať pri výbere realitného fondu

Pri výbere fondu je dobré zvážiť niekoľko skutočností. „Investor by si mal vždy pozrieť, o aký typ realitného fondu ide – otvorený alebo zatvorený fond, či je viazaný na jeden segment nehnuteľností, alebo je jeho portfólio viac diverzifikované,“ vysvetľuje Vladimír Bolek.

• Otvorený fond dáva investorovi možnosť kedykoľvek z neho vystúpiť a požiadať o vyplatenie aktuálnej hodnoty jeho podielu.
• Pri uzavretom fonde si investor môže nechať vyplatiť hodnotu podielu až po uplynutí doby, na ktorú bol fond založený.
• Keďže však nikto nevie presne predpovedať, ako sa bude trh vyvíjať, mnoho investorov uprednostňuje práve otvorené fondy.

Každý obozretný investor svoje investičné portfólio čo najviac diverzifikuje, čím znižuje riziko vysokých strát, keby padli ceny práve v tom sektore, do ktorého všetko investoval.

To isté platí aj pri výbere realitného fondu, kde by si mal investor zvážiť, či chce fond zameraný čisto na jeden typ nehnuteľnosti alebo viacero.

Realitný fond zameriavajúci sa na luxusné nájomné byty môže priniesť zaujímavé výnosy z prenájmov, no taktiež je tu risk, že sa napríklad nájomcovia nenájdu. Aj realitný fond by preto mal byť diverzifikovaný a investovať napríklad do viacerých typov budov – do priemyselných, retailových či rezidenčných.

Tu by však rozhodovanie ešte nemalo končiť: „Následne by si mal pozrieť report fondu, aké nehnuteľnosti sú v portfóliu a kde sa nachádzajú, aká je existujúca skladba nájomcov a podobne. Určite si treba dať pozor na to, kto stojí za daným realitným fondom,“ dodáva Vladimír Bolek na margo kompletného procesu výberu najvhodnejšieho realitného fondu.

zdroj: IAD Investments – Tým, že sa v portfóliu Prvého realitného fondu nachádzajú aj nehnuteľnosti z iných štátov – ako napríklad administratívna budova vo Varšave – je portfólio diverzifikované nielen sektorovo, ale aj geograficky.