Slováci stavajú byty na svetovej úrovni: Juraj s Richardom presne vedia, čo ľudia chcú

Ľudia majú v poslednom období záujem o väčšie byty mimo centra mesta – je to aj z toho dôvodu, že im viac vyhovuje pokojnejšie prostredie a zakladajú si rodiny.

Väčšina developerov sa však zameriava na veľké projekty v centrách miest a v lukratívnych častiach. Na Slovensku ale existuje rodinná firma VI Group, ktorá má úplne inú filozofiu.

Medzi ich najznámejšie projekty patrí Vila Ľadová, Matadorka či Rendez. Ku každému projektu pristupujú individuálne, zveľaďujú aj okolie a snažia sa mu vdýchnuť dušu, pričom často suplujú mesto alebo mestskú časť.

„Budujeme detské ihriská, cyklotrasy, parkovacie miesta alebo škôlky. V podstate to, čo by malo robiť mesto,“ hovorí jeden z bratov, ktorí založili VI Group, Juraj Duška.

Spoločnosť VI Group je rodinná firma a na trhu je už od roku 2005. Zameriava sa na rodinné bývanie, ktoré chcú, aby bolo dostupné širokej verejnosti. Startitup sa rozprával s jedným z jej konateľov Jurajom Duškom. 

zdroj: Startitup - Juraj Duška je jedným zo zakladateľov spoločnosti VI Group.

• Aký je rozdiel medzi slovenským, českým a poľským realitným trhom
• Prečo VI Group odišla z Ukrajiny a či sa tam plánujú vrátiť
• Ako sa vyvíja trh s nehnuteľnosťami
• Prečo je na Slovensku obrovské množstvo byrokracie

Firmu ste založili spolu s vaším bratom. Aké výhody pociťujete z toho, že ste firma so slovenskými koreňmi?

Našou hlavnou výhodou oproti zahraničným firmám je to, že veľmi dobre poznáme lokálny trh. Takže, keď robíme projekty napríklad v Bratislave, snažíme sa ich napasovať na potreby ľudí.

Snažíme sa trh vnímať a dynamicky reagovať na všetko, čo sa mení. Uvediem to na príklade z nedávnej minulosti. Stavali sme taký mix bytov. V rámci objektov sme sa snažili pasovať niekde okolo jedno- až trojizbových bytov s dominanciou dvojizbových.

Všimli sme si však, že trh sa trošku posunul a teraz je dopyt skôr po väčších bytoch – čiže trojizbových alebo štvorizbových. Tak sme to teda vyhodnocovali, že asi to bude tým, že ľudia, ktorí niekedy začínali v menších bytoch, si teraz zakladajú rodiny, darí sa im, tak potrebujú väčšie byty. 

Tak sa stalo, že sme projekty upravovali podľa toho, čo vyplynulo z prieskumu trhu. A to je našou hlavnou výhodou, že sme veľmi pružní a vieme rýchlo reagovať. 

Za 19 rokov na slovenskom trhu máte za sebou desiatky projektov. Okrem toho, že je dopyt po väčších bytoch, čo všetko sa zmenilo?

Za tých 19 rokov, čo pôsobíme na slovenskom trhu, sme boli svedkami mnohých zmien. Legislatívny proces sa stal skutočnou výzvou, premenil sa na zložitý a takmer neprekonateľný moloch.

Ľudské potreby, očakávania a požiadavky sa vyvinuli, rovnako ako aj kvalita developerských projektov. Kedysi boli developeri považovaní za zlo – všade len zastavajú výhľady a do lokality neprinesú nič.

Dnes je to však úplne inak: ku každému projektu sa pristupuje individuálne, budujeme detské ihriská, cyklotrasy, parkovacie miesta alebo škôlky. V podstate to, čo by malo robiť mesto. 

Veľkými zmenami prešla aj kvalita projektov – sú filozoficky nastavené na zapadnú Európu. Veľmi sa vníma načasovanie projektu, aby vyhovoval aj susedom. Diskutuje sa v rámci komunít aj širšieho okolia. Takže môžem povedať, že za tých 19 rokov sa toho zmenilo veľa a vo veľa smeroch.

zdroj: VI Group – Slovenská firma VI Group je na trhu 19 rokov.

Rodinná firma dvoch bratov

Developerskú spoločnosť VI Group založili bratia Juraj a Richard Duškovci. Obidvaja sú skúsení developeri, architekti a urbanisti. 

Spoločnosť má rodinný charakter a aj preto sa rozhodli zamerať v prvom rade na rezidenčný trh s nehnuteľnosťami. Rozumejú potrebám ľudí a tým aj prispôsobujú ich projekty. 

VI Group má za roky existencie za sebou množstvo projektov nielen na Slovensku, ale aj v Českej republike a Poľsku. Medzi najznámejšie projekty v Bratislave patria Matadorka, Panónka, Starý Háj či Muchovo námestie.

zdroj: VI Group – Muchovo námestie patrí medzi ďalšie známe projekty VI Group.

zdroj: VI Group – Matadorka získala prestížne medzinárodné ocenenie EAE Award 2021.

Zameriavate sa v prvom rade na rodinné bývanie. Ako by ste opísali vašu firemnú filozofiu a ako sa prejavuje vo vašich projektoch?

Špecializujeme sa na rezidenčný segment, čo znamená, že sa prioritne venujeme bývaniu. Avšak nie je to 100 % našej práce, pretože veľké mestá, ako sú Bratislava či Praha vyžadujú aj určitú mieru občianskej vybavenosti alebo iných služieb.

Zároveň nerobíme extrémne drahé a luxusné projekty, ale snažíme ísť cez taký stred, prípadne vyšší stredný segment. Chceme, aby naše projekty boli dostupné pre ľudí, ktorí poctivo robia a zarábajú.

Snažíme sa, aby väčšina nehnuteľností, ktoré staviame, boli cenovo zaujímavé. Ale, samozrejme, cena nie je všetko, dôležitá je aj lokalita, kvalita architektúry a celkové prevedenie. 

Zhrnul by som to tak, že naším cieľom je robiť zdravý mix – chceme poskytnúť kvalitné bývanie na dobrom mieste a za primerané peniaze. 

Väčšina developerov si vyberá lukratívne štvrte a centrá miest. Vy staviate prevažne na predmestiach. Prečo ste sa takto rozhodli?

Máme za sebou aj projekty v centrách miest, ale počas nich sme pochopili že to nie je úplne náš segment, ktorý by sme chceli robiť. Niektoré boli aj luxusnejšie rezidencie, pri ktorých museli byť aj ceny bytov vyššie. A to nie je naša krvná skupina.

Zameriavame sa preto skôr na predmestia a lokality, ktoré sú dobre dopravne dostupné – v rámci Bratislavy, výnimočne aj v Tatrách. Staviame pre ľudí, ktorí chcú žiť pokojnejšie, ale nie sú úplne odstrihnutí od mesta.

zdroj: VI Group – Na petržalskej strane Dunaja sa nachádza Starý háj, ktorý je obklopený množstvom zelene.

zdroj: Startitup – VI Group založili bratia Duškovci. V súčasnosti pôsobia na slovenskom, českom a poľskom trhu.

V poslednom období sa trh upokojil a ceny bytov trochu klesli. Ako sa, podľa vás, budú ceny vyvíjať v budúcnosti?

Moja súkromná predikcia je, že Bratislava nemá veľký priestor na to, aby ceny bytov klesli nejakým zásadným spôsobom. K malej korekcii môže prísť, ale to už sa v podstate aj deje. 

Momentálne je cenový segment stabilný – bytov sa až do takej miery nedotkla inflácia, ktorá bola pomerne vysoká. Ľudia to môžu vnímať opačne, ale je to zapríčinené tým, že inflácia im znehodnotila peniaze a všetko bolo drahšie.

Dôležité teraz je, a už sa to aj začalo diať, že postupne sa ľuďom začnú dorovnávať platy – a tým pádom aj byty budú dostupnejšie – a to ani nebudú musieť výrazne zlacnieť. Pozri si viac o rezidenčných projektoch →

Okrem slovenského trhu pôsobíte aj na českom a poľskom. Ako sa zahraničné trhy líšia od nášho?

Do veľkej miery to závisí od krajiny. Čo sa týka Česka, tak ten rezidenčný trh je v podstate rovnaký ako náš. Je to dôsledok aj historickej blízkosti Slovákov a Čechov. Jednoducho sme dlho fungovali v spoločnej krajine. Dokonca aj niektoré zákony, ktoré sú v súčasnosti platné, platili ešte počas spoločnej republiky, len ich novelizovali. 

Ak sa však pozrieme na poľský trh, tak to je už trochu iné – v porovnaní s Českom a Slovenskom je dynamickejší a projekty sa tam rýchlejšie povoľujú. Je tam omnoho menej byrokracie ako u nás.

V Poľsku dokážete získať povolenie za rok a pol, pričom u nás je to niekedy až šesť rokov. A to je na Slovensku a v Česku chyba – ak chceme, aby bolo bývanie dostupnejšie, musia byť aj tie povoľovacie procesy kratšie. 

Okrem toho sú v Poľsku aj nižšie ceny bytov, čo môže súvisieť aj s väčším množstvom developerov.

zdroj: VI Group – Spoločnosť sa nezameriava len na Bratislavu. V nádhernom prostredí Západných Tatier sa nachádza apartmánový dom Zuberec.

Vyzerá to tak, že na Slovensku je oveľa viac byrokracie a tým sa brzdia aj projekty.

Ja by som povedal, že na Slovensku je násobne viac byrokracie. Dusíme sami seba, keď si myslíme, že by sa už mohla byrokratická záťaž znižovať, tak je to len horšie.

Ten developerský cyklus – od kúpy pozemku až po to, keď odovzdáme klientovi kľúče – trvá na Slovensku alebo v Česku priemerne 6 – 8 rokov. Oproti tomu v Poľsku sú to približne štyri roky.

Ak developer zainvestuje do pozemku, s tými peniazmi ďalej nič nerobí a 8 rokov mu tam stoja. Potom vám ešte povedia, že musíte urobiť ihrisko, cyklotrasu či verejné osvetlenie. To všetko sa v konečnom dôsledku premietne do ceny bytov.

Spolupracovať musíte aj s mestami a obcami, ako to hodnotíte?

Je to prípad od prípadu, ale čím väčšie mesto, tým sa s ním ťažšie komunikuje. Vytvára sa obrovská štruktúra zamestnancov a niekedy mi to pripadá, že to je nekoordinované.

Existujú rôzne oddelenia od dopravy, cyklodopravy, katastrálnych záležitostí, majetkové či právne. A niekedy sa sami medzi sebou nevedia zladiť. 

zdroj: VI Group – Cieľom spoločnosti je snaha priniesť na trh variabilné bývanie so zaujímavou architektúrou, ktorá dokáže skĺbiť technickú a estetickú kvalitu do cenovo dostupného riešenia.

zdroj: Startitup – VI Group sa zviditeľnila bratislavskými projektmi ako Muchovo námestie, Starý háj či Panónka.

Okrem Poľska pôsobíte aj na ukrajinskom trhu. Ako to vyzerá s projektami v súčasnosti?

Na Ukrajine máme nejaké pozemky, budovy aj priestory, ale momentálne sú zamrazené a vrátime sa tam len v prípade, že skončí vojna. Prvotným motívom, prečo sme išli na ukrajinský trh bolo, že sme si uvedomili, že na Ukrajine nepôsobí žiadny zahraničný developer.

Chceli sme ten trh otestovať, že do akej miery je naň možné napasovať nejaký štandardný developerský cyklus. Ukrajina je extrémne odlišný trh – keď som hovoril, že je u nás veľká byrokracia, na Ukrajine je omnoho vyššia. Čokoľvek tam vybaviť je veľmi komplikované a veci tam nie sú jasne nastavené.

Aj preto tam zahraniční investori nepôsobili do takej vysokej miery, pretože je tam veľká legislatívna neistota, väčšia ako na Slovensku. Pozri si bývanie v Bratislave →

zdroj: VI Groop – Najnovší projekt developera je Rendez v bratislavskej Rači.

Chystáte sa aj vrátiť na ukrajinský trh?

Vyslovene čakáme na to, ako sa vyvinie situácia a, samozrejme, kedy. Ak to poviem priamo – aby sme sa tam vrátili, musí skončiť vojna a museli by tam byť také podmienky, že by bolo cítiť stabilitu.

Napríklad pri našej budove, ktorú sme tak kúpili, vybuchla bomba a vybila nám okná. Na Ukrajine je tá situácia naozaj zlá a je to problém pre celú Európu. 

Nomináciu sa im podarilo premeniť na víťazstvo

Spoločnosť svojimi projektmi žne rôzne úspechy: medzi také patrí napríklad výhra v súťaži Baumit Fasáda roka 2023 za rezidenčný dom Vila Ľadová. 

Situovaný je v blízkosti Račianskeho mýta a špecifické na projekte je, že sa skladá z dvoch samostatných objektov zasadených do dvoch charakterovo odlišných ulíc, ktoré sú prepojené podzemnou garážou. Stavba je aj napriek tomu vizuálne jednotná a zapadá do rozdielnych prostredí, kde priniesla nový vietor.

„To, čo zrejme oslovilo porotu súťaže, bolo, že sme sa dokázali popasovať s počiatočným zadaním a dá sa povedať, že aj dostatočne kreatívne a vytvorili sme aj zaujímavú stavbu,“ vysvetlil Duška.

zdroj: VI Group – Oceňovaný projekt Vila Ľadová zaujal svojou fasádou.

zdroj: VI Group – Projekt Vila Ľadová získa ocenenie v súťaži Baumit Fasáda roka 2023.

Pozri si, ako vyzerá ocenená fasáda →

Zmenil sa za tie roky dopyt po nehnuteľnostiach? Majú ľudia väčší záujem o rodinné bývanie?

Čo sa týka architektúry, tak ľudia sú dnes náročnejší. Kedysi sa niečo rýchlo pozliepalo dokopy, používali sa menej kvalitné materiály, a tak sa to aj predalo. 

Dnes, keď si ľudia preberajú byty, často so sebou berú odborníkov, ktorí kontrolujú kvalitu stavby. Ďalej je dopyt po renomovaných výrobcoch materiálov, ktoré používame. 

Napríklad dnes už nerobíme vápenno-cementové omietky, na ktorých bola vidieť štruktúra, ale robíme sadry, aby sa to ľahšie upravovalo. Aj podlahy sa už robia úplne iným spôsobom. 

 

 

 

 

 

Zobraziť tento príspevok na Instagrame

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Príspevok, ktorý zdieľa VI GROUP (@vigroup.sk)

Spomínali ste, že ľudia si často so sebou berú odborníkov. Na čo všetko by si mali dávať pozor pri kúpe bytu?

Je to veľmi individuálne. Vždy je to otázka potreby ľudí – to znamená, že ak sú zvyknutí voziť deti autom, tak si môžu kúpiť byt aj v obci pri Bratislave – napríklad v Dunajskej Lužnej alebo v Rovinke. Musia ale počítať s tým, že bez auta sa tam nezaobídu.

Ak však niekto nechce riešiť dopravu, tak by sa mal obzerať po bývaní v širšom centre, kde je dobrá dostupnosť mestskej hromadnej dopravy. 

Ak ide človek kupovať byt, je dobré si rozmyslieť, čo vlastne chce a spísať si to na papier. Druhou vecou je veľkosť bytu a ďalšia, samozrejme, na čo človek má peniaze. 

Okrem toho, veľmi zaváži aj okolie bytu – my sa snažíme už dotvoriť celú krajinu aj v rámci okolia – logické väzby na napojenie na chodníky, cyklotrasy, parkovanie a podobne. Jednoducho, aby celý projekt vyzeral atraktívne. 

zdroj: Startitup – Z developerov zameraných výhradne na výstavbu bytov patrí VI Gropu k najaktívnejším.

V dnešnej dobe ale veľa ľudí žije samých. Je náročné pre jedného človeka kúpiť si svoj byt?

Ťažké to asi nie je, ale musí počítať s tým, že sa zadĺži na celý život. Pokiaľ to nechce, tak si myslím, že pre priemerne zarábajúceho človeka nie je reálne, aby si kúpil sám nehnuteľnosť. 

Ale ak má odložené nejaké peniaze a vie si ich ešte pár rokov odkladať, aby mal dostatok financií, tak si ho vie s pomocou bánk zafinancovať aj bez toho, aby sa zadĺžil na celý život. 

A, samozrejme, sám človek nemôže počítať s tým, že si za priemerný plat kúpi štvorizbový byt. Musí sa zmieriť aj s tým, že nebude bývať v centre mesta, ale bude to možno okrajová časť Bratislavy. 

Okrem Poľska a Česka plánujete expandovať aj do ďalších krajín?

Momentálne okrem Slovenska, Česka a Poľska nemáme žiadne iné plány. Stále tu vidíme priestor na to, aby sme v týchto krajinách robili viac a možno aj iné projekty. 

Zatiaľ nás to dostatočne vyťažuje – máme síce zaregistrovanú aj maďarskú doménu na našu firmu, ale v blízkom časovom horizonte sa tam nechystáme expandovať. 

Aktuálne sú naše plány také, že sa budeme sústrediť na Slovensko, Česko a Poľsko a rozširovať tu aktivity. Pozri si rezidenčné projekty →

zdroj: VI Group – Vila na kopci je kvalitné a komfortné mestské bývanie v Karlovej Vsi.