Slováci v tom majú jasno. Na ceste za vlastným bývaním ich nezastavia ani drahé hypotéky

Slovensko sa môže pochváliť jedným z najvyšších podielov vlastného bývania v Európe, keďže až 92 percent Slovákov žije vo vlastnom byte alebo dome, či už s hypotékou alebo bez nej. Tento trend však v posledných rokoch čelí výzvam, najmä v súvislosti s výrazným nárastom cien nehnuteľností, predovšetkým v hlavnom meste Bratislava.

Situáciu ešte viac skomplikoval minuloročný rapídny rast úrokových sadzieb na hypotékach, čo značne ovplyvnilo dostupnosť bývania pre širokú verejnosť, uvádza portál Finsider.

V dôsledku znižujúcej sa dostupnosti vlastného bývania sú mnohí ľudia nútení voliť alternatívu v podobe nájomného bývania. Zvýšený dopyt po nájomných bytoch by mal prirodzene viesť k rastu cien nájmov, čo potvrdzujú aj údaje za rok 2023. Napriek tomuto trendu je však priemerný nájom v Bratislave stále nižší v porovnaní so splátkou hypotéky.

Hlavný analytik spoločnosti Bencont Investments Rudolf Bruchánik ilustruje túto situáciu na konkrétnom príklade. V prípade staršieho 2-izbového bytu s rozlohou 50 m² v Bratislave sa priemerný nájom bez energií pohybuje na úrovni 632 eur mesačne.

V porovnaní s tým je mesačná splátka hypotéky pri úrokovej sadzbe 4,6 % a dobe splatnosti 30 rokov pre obdobný byt výrazne vyššia, a to až 719 eur. Priemerná cena dvojizbového bytu na bratislavskom trhu pritom dosahuje približne 175 600 eur.

Peniaze idú do vrecka niekomu inému

Údaje spoločnosti Bencont Investments za minulý rok odhaľujú, že priemerná splátka hypotéky predstavovala približne 70 percent čistej mzdy pri kúpe novostavby a približne 50 percent pri starších nehnuteľnostiach. Takáto vysoká záťaž na disponibilný príjem jednotlivca je neúnosná, keďže podľa odborníkov by výdavky na bývanie nemali presahovať tretinu rodinného rozpočtu.

Bruchánik však upozorňuje na fakt, že aj keď je splátka hypotéky vyššia ako nájomné, možno ju prirovnať k forme „sporenia“ do vlastnej nehnuteľnosti. Pri platení nájomného totiž peniaze putujú do cudzieho vrecka, zatiaľ čo pri splácaní hypotéky sa investujú do vlastného bývania.

Tento pohľad zdôrazňuje dlhodobú hodnotu vlastníckeho bývania, napriek vyšším mesačným nákladom v porovnaní s nájmom. Z dlhodobej perspektívy môže investícia do vlastnej nehnuteľnosti priniesť finančné benefity a istotu, ktorú nájomné bývanie neponúka.

Zohnať prenájom na dlhé roky môže byť na Slovensku problémom

Napriek finančným výhodám nájomného bývania realitní makléri nezaznamenávajú výrazný záujem o dlhodobé či dokonca celoživotné prenájmy.

„Veľká väčšina našich klientov si prenajíma byt približne na obdobie jedného až troch rokov. V prípade cudzincov a pri luxusnejších nehnuteľnostiach sa dĺžka nájomných zmlúv pohybuje v rozmedzí od troch do piatich rokov,“ hovorí Marián Tomko, konateľ realitnej kancelárie Grahams.

Len minimálne percento jeho klientov zvažuje nájomné bývanie ako celoživotnú voľbu. „Aj dlhodobí nájomníci si po niekoľkých rokoch zvyčajne zaobstarali vlastný byt,“ tvrdí Tomko. Medzi dôvody, ktoré ich k tomu viedli, patrilo napríklad výrazné zvýšenie nájomného zo strany majiteľa alebo rozhodnutie majiteľa predať nehnuteľnosť, čo si vyžiadalo vysťahovanie nájomníkov.

Podobné skúsenosti potvrdzuje aj Filip Žoldák, partner realitnej kancelárie Herrys. „Osobne som sa nestretol s klientom, ktorý by preferoval celoživotný prenájom. Dokonca aj tí, ktorí tvrdili, že prenájom je výhodnejší, si nakoniec kúpili vlastné byty,“ konštatuje Žoldák.

Pripúšťa však existenciu jednotlivcov, ktorí uprednostňujú slobodu a mobilitu, a preto sa nechcú viazať na jedno miesto. Avšak aj títo ľudia často vlastnia nehnuteľnosť, ktorú môžu prenajímať, aj keď v nej priamo nebývajú.

Problémom však zostáva, že aj keby mal niekto záujem o naozaj dlhodobý prenájom, na slovenskom trhu momentálne chýbajú možnosti prenájmu, kde by vlastník vedel garantovať nájomcovi bývanie na 20 a viac rokov, ako upozorňuje Tomko.

Vývoj cien bytov bude premenlivý

Vývoj na realitnom trhu bude v tomto roku premenlivý, pokles sa bude striedať s rastom. Odhaduje to analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický, podľa ktorého však ceny skončia v pluse a ručička Realitného barometra bude ukazovať hodnotu medzi 2700 a 2750 eur za meter štvorcový (m2). Vo štvrtok o tom informovala Realitná únia SR.

„Tento rok nás čaká premenlivý vývoj, ktorý bude pripomínať aprílové počasie. Pokles sa bude biť s rastom, pričom raz bude vyhrávať jeden, inokedy druhý. Naznačuje to aj vývoj za posledné tri mesiace, keď vo väčšine krajských miest dvojizbové byty zdraželi a trojizbové zlacneli. Celkovo však ceny skončia v pluse a ručička Realitného barometra bude ukazovať hodnotu medzi 2 700 a 2 750 eur/m2,“ uviedol Kubrický.

Rastu budú podľa analytika pomáhať zvyšujúce sa príjmy ľudí, klesajúce úrokové sadzby na hypotékach i pozitívna trhová nálada.

Podľa údajov z Realitného barometra Realitnej únie SR, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, skončil trh v minulom roku s päťpercentným mínusom.

„Jeho ručička sa zastavila na čísle 2 629 eur/m2. Na vrub sa to dá pripísať najmä priaznivejšiemu ekonomickému vývoju, ako sa pôvodne očakávalo,“ priblížil Kubrický s tým, že posledné mesiace hodnota Realitného barometra rastie a trh sa dostal do fázy stabilizácie.

Čítajte viac z kategórie: Nehnuteľnosti