Veľké zmeny: Štát musí dvihnúť dane až 90 % Slovákom, radí OECD. Hrozí, že mu zaplatíme o 2 miliardy eur viac

Väčšina Slovákov má nehnuteľnosť bez hypotéky. Ako informuje agentúra SITA, až 90 % ľudí na Slovensku žije vo vlastnom. V podnájme za trhové ceny býva 8,5 % Slovákov a dotované bývanie využíva 1,5 % ľudí.

Práve na Slovensku sa aktuálne očakáva tlak na reformu systému zdaňovania nehnuteľností. Potreba konsolidovať verejné financie núti ministerstvo financií ušetriť približne 1,4 miliardy eur na budúci rok. Ako informuje portál Trend, reálna potreba môže byť ešte vyššia pre rastúce požiadavky na zvyšovanie platov v štátnej správe.

Slovenské dane z nehnuteľností patria k najnižším v EÚ. V roku 2022 tvorili tieto dane iba 0,4 % HDP, čo predstavuje 460 miliónov eur. Priemer v EÚ dosahuje 2,1 % HDP, čo zodpovedá 333 miliardám eur. Zvýšením sadzieb na úroveň európskeho priemeru by Slovensko mohlo ročne získať približne dve miliardy eur navyše.

Obavy z negatívnych vplyvov

Každá slovenská vláda dostáva odporúčania na reformu zdaňovania nehnuteľností od všetkých relevantných inštitúcií. Významným zdrojom týchto odporúčaní je Organizácia pre hospodársku spoluprácu a rozvoj (OECD). Súčasný systém, ktorý vypočítava daň na základe rozlohy, čelí dlhodobej kritike. OECD navrhuje zaviesť systém založený na aktuálnych trhových hodnotách nehnuteľností, čo by mohlo zvýšiť príjmy bez nutnosti zvyšovania daňových sadzieb.

Špecifiká slovenského realitného trhu predstavujú výzvu. Výpočet dane podľa hodnoty majetku môže negatívne ovplyvniť nižšie príjmové skupiny. Napríklad dôchodcovia žijúci vo veľkých domoch, ktoré si postavili ešte za bývalého režimu, by mohli byť finančne zasiahnutí. Rovnako aj obyvatelia priemyselne rozvinutých oblastí, kde ceny nehnuteľností v posledných rokoch prudko stúpli. Napríklad ceny starších štvorizbových bytov v Bratislave často dosahujú 200-tisíc eur.

Zásadné zmeny v zdaňovaní nehnuteľností doteraz neprišli pre obavy z negatívnych vplyvov na veľký počet ľudí. Napriek tomu väčšina ekonómov podporuje reformu. Analytici pracujúci pre štát otvorili diskusiu o vytvorení cenových máp počas druhej vlády Smeru. Tieto mapy mali presne určiť hodnotu nehnuteľností v jednotlivých slovenských lokalitách, čím by sa zabezpečil spravodlivejší výpočet dane.

Neférovosť systému

Pred viac ako desiatimi rokmi začali diskusiu o cenových mapách ekonómovia na ministerstve financií pod vedením Petra Kažimíra. Dnes vedie Peter Kažimír Národnú banku Slovenska, ktorej odborníci pripravili najnovšiu analýzu výhod reformy zdaňovania nehnuteľností.

Podľa analytika Martina Nevického by reforma priniesla dva hlavné benefity. Prvým je presun daňového zaťaženia z práce na majetkové dane. Druhým je zlepšenie férovosti zdaňovania nehnuteľností v rámci Slovenska. Nevický však zdôrazňuje, že toto nie je oficiálne stanovisko centrálnej banky.

Ekonómovia očakávajú, že štát použije získané peniaze na zníženie odvodového zaťaženia, čím by sa zvýšila atraktivita práce. Avšak miestni politici pravdepodobne použijú tieto peniaze na financovanie sociálnych programov.

Neférovosť súčasného systému trápi analytikov už dlhší čas. Obyvateľ nového domu neďaleko Bratislavy zaplatí menej na dani z nehnuteľnosti ako človek žijúci v starom štvorizbovom byte v centre mesta. Väčšina ľudí to však nevníma ako problém, pretože daň je v obidvoch prípadoch relatívne nízka. Skokové zvýšenie dane by pravdepodobne znížilo popularitu vlády medzi voličmi.

Názory analytikov

Zdaňovanie nehnuteľností podľa ich hodnoty nemusí byť férové pre všetkých. Majitelia nehnuteľností v oblastiach s rastúcimi cenami by mohli čeliť vyšším daniam. Ceny bytov a domov sa v rámci jednej lokality líšia, čo komplikuje spravodlivý výpočet dane. Realitní analytici a Združenie miest a obcí Slovenska (ZMOS) zdôraznili tieto obavy v súvislosti s komentármi analytikov Národnej banky Slovenska, ktorí tvrdia, že prechod na systém založený na hodnote nehnuteľností by priniesol spravodlivejší daňový systém.

Analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Martin Lazík tvrdí: „Zdaňovanie nehnuteľností podľa ich trhovej hodnoty z cenovej mapy považujeme za nie najlepšie riešenie. Jedným z dôvodov je dosah na majiteľov, ktorí vlastnia nehnuteľnosti v lokalite, kde prišlo z rôznych dôvodov k nárastu cien, a nie je to len prípad Bratislavy.“

Podľa Vladimíra Kubrického z Realitnej únie SR nie je isté, či je tento systém férovejší. „Automaticky totiž považuje vlastníkov drahších nehnuteľností za finančne spôsobilejších platiť vyššie dane. Nemusí to totiž platiť pri všetkých skupinách obyvateľstva,“ vysvetľuje Kubrický. Dodáva, že hodnotový systém zdaňovania treba dôsledne pripraviť a nie je možné ho zaviesť zo dňa na deň.

zdroj: TASR/Dano Veselský

Lazík upozorňuje na závislosť od kvalitných a aktualizovaných dát. Ceny nehnuteľností ovplyvňuje viac faktorov než len lokalita. Na jednej ulici môže byť rodinný dom za dva milióny eur a iný za jeden milión eur. „Nevieme si preto predstaviť, že by štát bol dnes alebo v blízkej budúcnosti pripravený s takto detailnou cenovou mapou nehnuteľností,“ dodáva analytik NARKS.

ZMOS uznáva, že zmena by mohla zvýšiť príjmy miest a obcí. Pripomínajú však, že je potrebné pripraviť nové oceňovacie modely a zohľadniť náklady na legislatívne zmeny a úpravu administratívnych procesov. Podľa ZMOS treba tiež brať do úvahy infláciu.

Predseda ZMOS Jozef Božik varuje, že rozdielne vplyvy by sa prejavili v mestách a obciach. „Mestá, kde sú nehnuteľnosti drahšie, by mohli zaznamenať výrazný nárast príjmov z dane z nehnuteľností. V obciach s nižšími hodnotami nehnuteľností by boli vplyvy menej výrazné. Rozdiely medzi mestami a obcami znamenajú, že efekt reformy by nebol rovnaký všade,“ hodnotí Božik.