Vieme, ako bude fungovať dodatočná legalizácia „čiernych stavieb“. Čo hovorí nový stavebný zákon?

Združenie miest a obcí Slovenska (ZMOS) apeluje na to, aby bol nový návrh stavebnej legislatívy, schválený vládou v novembri, predložený na februárovú schôdzu parlamentu. Ak sa tak nestane, od apríla hrozí vážny chaos a skolabovanie systému, varuje predseda ZMOS-u Jozef Božik.

„Podľa aktuálnych medializovaných informácií má byť na februárovej schôdzi parlamentu prerokovaná len zdravotná legislatíva. Ak sa však stavebný zákon na programe tejto schôdze neobjaví, od 1. apríla 2025 hrozí vážny chaos a skolabovanie systému,“ uviedol Božik. Zdôraznil, že pôvodná novela nie je pripravená na implementáciu.

Podľa neho chýbajú potrebné systémy, procesy a riadenie, čo by malo vážne dopady na fungovanie miest a obcí. Najväčšie dôsledky by pritom znášali občania.

„ZMOS preto dôrazne vyzýva vládu SR, predsedov poslaneckých klubov a všetkých poslancov politických strán v parlamente, aby urýchlili rokovanie o novom stavebnom zákone. Tento návrh vznikol na základe sociálneho dialógu, princípu participácie a napĺňa memorandum ZMOS-u podpísané politickými stranami koalície i opozície pred parlamentnými voľbami,“ doplnil Božik. Upozornil tiež, že návrh novej legislatívy už podporili všetky parlamentné strany.

Je 1. apríl 2025 reálny?

Naopak, opozičné hnutie KDH navrhuje posunúť účinnosť nového stavebného zákona o ďalší rok, a to na 1. apríl 2026. Svoj návrh odôvodňuje nedostatkom času na prípravu potrebnej stavebnej legislatívy, vykonávacích predpisov, ako aj nedostatočnou pripravenosťou stavebných úradov a dotknutých subjektov. Návrh bol predložený do Národnej rady (NR) SR.

Platnosť nového stavebného zákona už parlament v minulom roku posunul na 1. apríl 2025. „Tento čas sa ukazuje z hľadiska materiálno-technického, ekonomického, personálneho, informatizačného, legislatívno-technického (vykonávacích predpisov) a celkovej pripravenosti stavebných úradov a jednotlivých dotknutých subjektov ako nedostatočný a je potrebné odložiť účinnosť o ďalší jeden rok, t. j. na 1. apríl 2026,“ uvádza KDH. Pripomína tiež, že pôvodne navrhovalo posunutie reformy rovno o dva roky, tento návrh však neprešiel.

KDH zdôrazňuje, že ich návrh vychádza aj z legislatívno-procesnej opatrnosti. „V legislatívnom procese je síce v čase predkladania tohto návrhu zákona v druhom čítaní vládny návrh stavebného zákona s navrhovanou účinnosťou od 1. apríla 2025, avšak vzhľadom na politické pomery v Národnej rade Slovenskej republiky je riziko, že tento zákon nemusí byť schválený, respektíve schválený v časovom predstihu pred plánovanou účinnosťou,“ uvádza hnutie.

Podľa KDH by v takomto prípade mohlo dôjsť k legislatívno-technickému kolapsu v oblasti stavebnej legislatívy a činnosti stavebných úradov. Odloženie účinnosti zákona o ďalší rok má podľa nich zabezpečiť dostatok času na vyriešenie aktuálnych problémov a na vypracovanie kvalitnej legislatívy vrátane potrebného materiálno-technického, personálneho a informatizačného zabezpečenia.

O čom ale nový návrh stavebného zákona je? Aké zmeny by nastali a čo z toho sa dotkne bežných Slovákov? Z predkladacej a dôvodovej správy vyplýva, že bude vplývať najmä na „čierne“, teda nepovolené stavby. Mnohých Slovákov by tak schválenie zákona potešilo, iní budú vešať hlavu do smútku.

Čo sa zmení?

„Na základe Programového vyhlásenia vlády Slovenskej republiky na roky 2023 – 2027, časť Doprava a výstavba, Ministerstvo dopravy Slovenskej republiky (ďalej len ,ministerstvo‘) predkladá návrh nového stavebného zákona, s cieľom akcelerovania prípravných a povoľovacích procesov, čo považuje za kľúčový faktor umožňujúci podporiť výstavbu v rámci Slovenskej republiky,“ píše sa v úvode dôvodovej správy návrhu stavebného zákona.

Ako už z úvodnej vety vyplýva, cieľom zákona je zrýchliť a zjednodušiť prípravu a povoľovanie stavieb, čo vláda považuje za zásadné pre podporu výstavby na Slovensku.

Podľa vlády je účelom navrhovaného stavebného zákona vytvoriť právny rámec na zjednodušenie a urýchlenie výstavby, zníženie administratívnej záťaže povoľovacích konaní.

Novela zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), ktorá bude po schválení parlamentom účinná od 1. apríla 2024 zavádza a mení tieto najvýznamnejšie inštitúty:

Nový zákon by mal uľahčiť doterajšie dvojzložkové rozhodovanie (územné rozhodovanie a stavebné povoľovanie) a mal by zaviesť len jedno konanie, teda konanie o stavebnom zámere, ktorým stavebný úrad vyjadruje súhlas s navrhovanou stavebnou činnosťou.

To znamená, že novelou sa rozširuje „možnosť spojiť územné konanie so stavebným konaním pre iné ako doteraz určený okruh stavieb, za predpokladu, že podmienky na ich umiestnenie vyplývajú z územného plánu zóny alebo zo záväzného stanoviska orgánu územného plánovania“, píše Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR.

Vydanie záväzného stanoviska obce ako orgánu územného plánovania a fikciu súhlasu znamená, že obec bude mať lehotu 60 dní alebo 90 dní, v závislosti od charakteru stavby, na vydanie záväzného stanoviska k povoleniu stavby. Doteraz sme v praxi mohli na záväzné stanovisko k povoleniu čakať niekoľko rokov.

Teraz bude mať obec na vydanie stanoviska určenú lehotu, a ak sa obec v tejto lehote nevyjadrí, nastúpi fikcia súhlasu. To znamená, že vec sa bude mať za to, že navrhovaná stavba je v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie.

Okrem iného by mal nový zákon aj nanovo definovať drobné stavby a stavebné úpravy. Tieto stavby by sa tak po novom nemali ani ohlasovať okrem prípadov, ak budú na verejných priestranstvách alebo do 2 metrov od hranice so susedovým pozemkom.

Okruh jednoduchých stavieb sa rozširuje. Pôjde o stavby, ktoré je možné povoliť a overiť projekt v jednom správnom konaní a stavebník si môže zabezpečiť svojpomocne.

Čo s dodatočnou legalizáciou stavieb?

Na žiadosť vlastníka hotovej stavby a stavby, ktorá bola užívaná bez povolenia stavebného úradu alebo bola užívaná v rozpore s ním, ak stavebník preukáže splnenie uvedených stanovených podmienok, stavebný úrad v tom prípade vydá rozhodnutie o spôsobilosti stavby na jej užívanie. Takéto rozhodnutie bude mať tým pádom účinky kolaudačného rozhodnutia.

Nový stavebný zákon tak bude počítať s režimami dodatočnej kolaudácie čiernych stavieb a ako môžeš vidieť z infografiky „režimy dodatočnej legalizácie stavieb“, pôjde o rôzne systémy schvaľovania.

zdroj: Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR

Stavby, ktoré boli postavené pred 1. októbrom 1976, sú považované za stavby postavené v súlade s platnými predpismi, takže nie je potrebná dodatočná legalizácia.

Stavby, ktoré boli postavené a užívané od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989, sa považujú za stavby postavené v súlade so zákonom, ak spĺňajú dve podmienky, a to nepretržité využívanie na svoj účel a oprávnenie, že vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku, na ktorom je stavba postavená, alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je stavba postavená.

Pokiaľ ide o stavbu zhotovenú a užívanú bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. 3. 2024, stavebný úrad na žiadosť vlastníka stavby preskúma spôsobilosť stavby na užívanie a vykoná sa dodatočná legalizácia stavby, ak vlastník stavby preukáže, že:

Variant 2 hovorí, že ak sa stavba nachádza v priestorovo separovanej lokalite, ktorá vytvára koncentrovanú a generačne reprodukovanú chudobu, podmienky podľa odseku 1 sa neuplatnia a stavebný úrad na žiadosť vlastníka stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. marca 2024 preskúma spôsobilosť stavby na užívanie, ak vlastník preukáže, že:

Za posledný „režim“ sa považuje režim od roku 2025, pričom ide o možnosť bez dodatočnej legalizácie. Pretože od 1. 4. 2025 bude účinný zákon č. 201/2022 Z.z. (ak prejde parlamentom, pozn. red.), ktorý dodatočnú legalizáciu stavieb postavených po 1. 4. 2025 neumožňuje.

Čítajte viac z kategórie: Architektúra