Z ruiny živá štvrť? Lepšej Račianskej stojí v ceste starý územný plán

V bratislavskej Palme na Račianskej ulici by mohla vyrásť nová mestská štvrť. Plány jedného z najudržateľnejších developmentov zahŕňajú moderné kancelárie a byty, ale aj špičkové verejné priestory. Reč je napríklad o trhovisku, kine, nových gastroprevádzkach či rozľahlom námestí vo veľkosti Hlavného námestia v centre Bratislavy.

V minulosti Palmu poznal snáď každý Bratislavčan – vyrábali sa tu jedlé rastlinné tuky a oleje, areál bol známy aj svojím kyslým zápachom. Výroba však postupne upadala, závod svoje brány definitívne uzavrel v roku 2013.

Pozemok, ktorý je dodnes vedený ako priemyselná zóna, tak postupne chátral. Zmena prišla až v roku 2019, keď sa novým majiteľom stala spoločnosť Corwin. Ten si ako prvý v Bratislave na prípravu projektu povolal dánskych Gehl Architects – svetovú špičku v urbanizme zameranom na ľudí.

Pozemok, kde stoja budovy Palmy, vrátane ikonického sila a objektu lisovne, sa rozprestiera na šiestich hektároch. Samotné budovy sú pritom v žalostnom stave. Developer má však v pláne komplexnú revitalizáciu, po ktorej sa dnešný brownfield premení na živé lokálne centrum s kompletnou občianskou vybavenosťou.

Dominantou Palmy budú zrenovované industriálne budovy, ktoré sa podarilo zachovať, najvýraznejšie zostane bývalé silo. Vzniknú nové verejné priestory, srdcom celej lokality bude námestie s množstvom zelene a pôsobivými výhľadmi na nové aj pôvodné budovy, postavené v ľudskej mierke.

zdroj: Corwin - Areál Palmy je dnes opustený a schátraný. Čím dlhšie sa čaká na jeho obnovu, tým je v horšom stave.

Výstavbe bráni územný plán 

Na vybudovanie novej modernej štvrte je však potrebná zmena zastaralého územného plánu. Areál je dnes vedený ako plocha určená pre priemysel, hoci jeho okolie je už dávno zastavané rezidenčnými zónami. Prieskumy medzi susedmi potvrdzujú, že fabriku vo svojom susedstve nechcú.

Corwin sa spolu s odborníkmi z magistrátu hlavného mesta usiluje o zmenu územného plánu už niekoľko rokov. Krok je možné podporiť aj prostredníctvom kampane Začarovaná štvrť, ktorá informuje o Palme, ale aj skrytom potenciáli brownfieldov, ktorých je v Bratislave viac než 100. 

Kým však k zmene dôjde, je možné postaviť len prvú etapu Palmy, v ktorej je zahrnutá administratíva. Tá je aj v súlade s aktuálnym územným plánom a jej výstavba by sa mala spustiť v roku 2025. 

Čo sa dá postaviť v priemyselnej zóne podľa územného plánu?

• Administratívne budovy, budovy vedeckého výskumu, technologické parky.
• Zariadenia a vedenia technickej vybavenosti, ktoré slúžia pre obsluhu územia.

Územný plán ďalej vymedzuje, že v obmedzenom rozsahu je prípustné v priemyselnej zóne umiestňovať skladové areály, distribučné centrá či zariadenia na nakladanie s odpadmi. 

Palma však toho má v pláne výrazne viac – nie iba administratívne budovy. Developer chce vybudovať aj rezidenčné zóny s parkami a kompletnou občianskou vybavenosťou, čo súčasné znenie územného plánu nedovoľuje. 

Zakázané sú byty, okrem služobných, základné a vysoké školy, kultúrne, cirkevné a zábavné centrá, nemocnice, polikliniky či kongresové areály.

Na to, aby bol projekt realizovateľný v navrhovanej podobe, je teda bezpodmienečne potrebná zmena územného plánu. Palma totiž počíta aj so službami ako materská škola, zdravotné stredisko a lekáreň. 

zdroj: Geoportal BA - Palma (na snímke číslo 301) sa nachádza v lokalite, ktorá má vysoký potenciál. Územie je obklopené železnicou, hneď vedľa sa nachádza Nová Cvernovka a oproti Námestie Biely kríž.

Štvrť bude podobná Starému Mestu

Palma bude vybudovaná v súlade s princípom 15-minútového mesta. Vo veľkých mestách je častým problémom vysoký počet áut, na čo nadväzuje aj znečistenie ovzdušia.

Princíp 15-minútového mesta počíta práve s ich znížením – ľudia totiž budú mať všetko, čo potrebujú, vo vzdialenosti od domova do 15 minút pešo alebo na bicykli. Palma k tomu pridáva aj rozmer ľudskej mierky – nepočíta teda s výškovými budovami. Najvyššou by malo byť obnovené silo.

Podľa Corwinu je teda Palma ako stvorená na vybudovanie nového lokálneho centra, ktoré bude svojou štruktúrou pripomínať zástavbu toho historického v Starom Meste. 

zdroj: Corwin - Palme dominuje ikonické silo, ktoré developer plánuje ponechať.

zdroj: Corwin - Čím dlhšie sa čaká na obnovu Palmy, tým sú budovy v horšom stave. Revitalizácii areálu v súčasnosti bráni zastaralý územný plán Bratislavy.

Veľký potenciál Palmy zvyšuje aj lokalita, v ktorej sa nachádza

Úspešná obnova Palmy má veľký potenciál najmä preto, v akej lokalite sa nachádza. Cez Račiansku ulicu vedie električková trať, ktorá spája Raču s centrom Bratislavy. V pešej dostupnosti od Palmy sú železničné stanice Predmestie a Vinohrady.

Aj preto spoluautor urbanistickej štúdie projektu a spoluzakladateľ svetoznámeho ateliéru Gehl Architects David Sim tvrdí, že Palma je z pohľadu jej napojenia na verejnú dopravu najlepším brownfieldom, s akým kedy pracoval. S výstavbou by najradšej začal hneď. 

Benefitom lokality však nie je len doprava. Areál susedí aj s kultúrno-kreatívnym centrom Nová Cvernovka, ktoré je jedným z najvýznamnejších tohto druhu nielen v Bratislave.

Hodnotu lokality zvyšuje aj prítomnosť základnej a strednej školy, Corwin chce do Palmy priniesť priestor aj pre materskú školu či centrum pre seniorov. Ďalším bonusom Palmy je, že na rozdiel od iných brownfieldov je tento areál bez ekologickej záťaže.

Corwin chce využiť vynikajúcu dostupnosť verejnej dopravy a na tomto mieste vybudovať kvalitnú a živú štvrť. Počíta s využívaním vlakov a ako benefit vidí industriálny charakter územia a kontakt s kultúrou. Zároveň má oblasť vynikajúce napojenie na cyklotrasy, pričom ďalšie v budúcnosti ešte pribudnú

Pri obnove sa počíta aj s industriálnymi budovami, ktoré chce Corwin zachrániť a zrekonštruovať. Typickým príkladom je betónové silo, ktoré má vyše 50 metrov a dominuje celému areálu. Kedysi slúžilo na uskladnenie semien repky olejnej a slnečnice.

V novej Palme by mu chcel Corwin priradiť aj kultúrnu funkciu. V bývalej lisovni sa zas počíta s tržnicou, nefunkčný mlyn by mal po rekonštrukcii hostiť aj komunitné kino. Zachovaná bude aj stará zámočnícka dielňa.

So začlenením týchto industriálnych projektov do novej štvrte počíta aj urbanistická štúdia komplexnej revitalizácie brownfieldu Palma. Vďaka tomu Bratislava nepríde o jednu z dominánt tejto oblasti. Čím dlhšie však ľudia čakajú na zmenu územného plánu, tým sú budovy v horšom stave a bude do nich potrebná vyššia investícia. 

Palma má potenciál byť vzorom pre nevyužívané lokality

Nová Palma pozostáva z rezidenčnej a administratívnej časti. Byty sa nachádzajú v najviac sedemposchodových budovách, ktoré sú v blokoch. Obyvatelia budú mať vďaka tomu k dispozícii polosúkromné vnútrobloky. Centrom areálu bude zelené námestie, obklopené občianskou vybavenosťou, ktorá má potenciál obslúžiť nielen Palmu, ale aj celé okolie.

V severnej časti Palmy majú vyrásť najmodernejšie administratívne budovy na Slovensku. Zelené strechy a dažďové záhrady pomôžu zachytávať všetku dažďovú vodu a brániť tomu, aby hektolitre vody skončili vo verejnej kancelárii. Vďaka tomu sa zníži aj dopad na životné prostredie a zlepší sa kvalita ovzdušia.

Kancelárska časť je už predcertifikovaná na najvyššiu úroveň LEED Platinum a má ambíciu stať sa aj uhlíkovo neutrálnou. Tieto budovy budú ľuďom ponúkať nielen udržateľné, ale aj zdravé vnútorné prostredie.

Aj tieto parametre robia z Palmy projekt, ktorý má potenciál stať sa vzorom pre revitalizáciu iných brownfieldov v Bratislave, ktoré na oživenie tiež čakajú.

V Bratislave chátra vyše 500 hektárov pozemkov

Bratislava je pritom brownfieldov plná. Ide o pozemky, objekty alebo areály, ktoré sú opustené, nevyužívané a zanedbané. Vznikajú ako pozostatok priemyselnej, poľnohospodárskej, rezidenčnej či inej aktivity. Ide o zväčša o opustené továrne, poľnohospodárske objekty a iné nevyužité areály, ktoré roky chátrajú bez funkcie.

Ich existencia má negatívny vplyv aj na okolie. Okrem toho, že rozpadávajúce sa ruiny v meste nevyzerajú pekne, znižujú aj ekonomický potenciál okolia. Brownfieldy vytvárajú bariéry pre pohyb ľudí, umelo predlžujú dochádzkové vzdialenosti a znižujú aj hodnotu nehnuteľností v ich okolí.

Zanedbané a rozpadnuté miesta výrazne zhoršujú aj sociálno-ekonomickú situáciu v meste, podporujú kriminalitu a zvyšujú stres. Naopak, ich revitalizácia vedie k zníženiu vandalizmu, násilia a stresu, ale aj k znižovaniu vplyvu klimatických zmien. Aj preto je rýchla a flexibilná revitalizácia brownfieldov jednou z hlavných priorít rozvoja mnohých európskych miest.

Bratislava má podľa aktualizovanej štúdie Metropolitného inštitútu Bratislava z roku 2022 na svojom území 580 hektárov brownfieldov. Približne polovica z nich sa nachádza vo vnútornom meste, čo znamená, že najviac chátrajúcich priestorov a pozemkov je v zastavanej oblasti. Práve preto majú obrovský potenciál na rozvoj mesta, čo si uvedomuje aj jeho vedenie, ktoré sa snaží nelichotivé dedičstvo minulosti vyriešiť.

„Zmeny v územnom plánovaní majú priniesť aj transformáciu v súčasnosti nevyužívaných brownfieldov či iných dlhodobo nevyužívaných zón predovšetkým vo vnútornom meste tak, aby sa minimalizoval záber poľnohospodárskej pôdy,“ tvrdí napríklad strategický dokument Bratislava 2030.

Najväčší počet brownfieldov je práve v Novom Meste, v ktorom sa nachádza aj areál Palmy. Ďalšími browfieldami v Novom Meste sú Filiálka, Istrochem, ale aj štadión Mierová kolónia. 

zdroj: Corwin - Príkladom úspešne zrevitalizovaného brownfieldu je aj oceňovaný Guthaus.

zdroj: Corwin - V Bratislave sa nachádza veľa nevyužitých a chátrajúcich priestorov (zvýraznené hnedou farbou).

Prečo je dôležité revitalizovať brownfieldy?

Z analýzy Metropolitného inštitútu Bratislavy vyplýva, že v hlavnom meste sa ročne zrevitalizuje 13 schátraných a nevyužívaných území a asi 16 hektárov pozemkov.

V roku 2019 ich zo zoznamu bolo vyradených len 9 – ani to však neznamená, že boli obnovené. Brownfieldy sa zo zoznamu vyraďujú aj preto, lebo sa v lokalite napríklad obnovila výroba alebo sa areál začal využívať ako sklad. Takýto priestor si však stále zachováva svoje negatívne dopady, i keď už oficiálne nejde o brownfield.

Revitalizácia brownfieldov má veľký potenciál pre rozvoj mesta. Ich obnova má viacero pozitív pre spoločnosť aj preto, že už majú vybudovanú dopravnú infraštruktúru a sú v dostupnej vzdialenosti. Tento ich benefit chce vo väčšej miere využívať aj mesto. „V Bratislave je veľký dopyt po bývaní a tento dopyt po lokalitách na výstavbu bytových domov by mal byť realizovaný primárne v brownfieldoch,“ konštatujú napríklad autori mestskej štúdie o brownfieldoch.

Okrem toho, revitalizácia zanedbaných plôch zvyšuje i hodnotu okolitých objektov, a to aj kvôli odstráneniu čiernych skládok či environmentálnej záťaže po predchádzajúcej výrobe. Preto je v záujme nielen mesta, ktoré sa o ňu aktívne snaží, ale aj samotných obyvateľov Bratislavy.

Príkladom vyhratého boja s brownfieldami je komplex Blumental

V minulosti boli brownfieldami aj hotel Kyjev s Kamenným námestím, komplex Blumental od developera Corwin a Nová Cvernovka. Práve Blumental je príkladom, ako sa dá nevyužívaný a chátrajúci priestor obnoviť. 

Kedysi sa tam nachádzala Tabaková továreň – išlo dokonca o jednu z prvých tovární na území Bratislavy. Zatvorili ju v 90. rokoch 20. storočia, odvtedy budova chátrala, nebola využívaná a neskôr aj vyhorela. 

Blumental sa však podarilo oživiť a vznikla tam rezidenčná a kancelárska časť. Developer vybudoval aj verejné námestie, ktoré dostalo názov Námestie Mateja Korvína. V parteri okolo námestia vznikli viaceré reštaurácie, kaviarne, pekáreň, potraviny a ďalšie služby. Miesto, ktoré lokalitu rozdeľovalo, ju dnes spája.

zdroj: Corwin - Pohľad na ulicu spred revitalizácie.

zdroj: Corwin - Blumental Offices od spoločnosti Corwin je príkladom úspešne zrekonštruovaného brownfieldu.

zdroj: Corwin - Po revitalizácii sa tam nachádza aj umenie vo verejnom priestore.

zdroj: Corwin - Blumental je po revitalizácii miestom, kde sa konajú aj komunitné podujatia.

zdroj: Corwin/Ján Hamorský - Blumental Offices je teraz miestom s občianskou vybavenosťou a reštauráciami.