Za 1 byt v Bratislave kúpiš 6 v Poltári. Realitný trh rozdeľuje Slovensko a ukazuje priepastné rozdiely

Realitný trh na Slovensku ukazuje dramatické regionálne rozdiely, ktoré ti možno vyrazia dych. Predstav si, že za rovnaké peniaze, ktoré potrebuješ na kúpu jedného bytu v bratislavskom Starom Meste, si môžeš v Poltári zadovážiť až šesť bytov, informuje o tom portál Peniaze.

Áno, čítaš správne – celú menšiu bytovku. Tieto rozdiely nevznikli náhodou, ale odrážajú ekonomickú realitu jednotlivých regiónov a kúpyschopnosť ich obyvateľov.

Bratislavské ceny dosahujú závratné výšky. V hlavnom meste zaplatíš za meter štvorcový viac ako 3 500 eur, pričom v luxusnej lokalite Starého Mesta táto suma vyskočí na neuveriteľných 5 700 eur za meter štvorcový.

Na druhom konci spektra stojí región Poltár, kde ceny dosahujú len zlomok bratislavských – meter štvorcový tu kúpiš už za menej ako 950 eur. Podobne nízke ceny nájdeš aj v Rožňave či vo Vranove nad Topľou.

Kde sú peniaze, tam rastú nové budovy

Slovenský trh momentálne ponúka približne 28-tisíc novostavieb. Toto číslo predstavuje zhruba tretinu všetkých dostupných bytov a domov, pričom tento podiel zostáva stabilný od roku 2023. Práve vtedy sa začali vo väčšej miere predávať takzvané „nehnuteľnosti z papiera“ – projekty, ktoré developeri ešte ani nedokončili, no už ich aktívne ponúkajú na predaj.

Z pohľadu regiónov jasne vedie Bratislavský kraj. Nachádza sa tu takmer polovica všetkých slovenských novostavieb – konkrétne 13 000, čo tvorí 43 % celkovej ponuky nehnuteľností v tomto regióne. Podobne vysoké čísla vykazuje aj Trnavský kraj, kde novostavby predstavujú 41 % všetkých inzerovaných nehnuteľností.

Podľa Michala Pružinského, Head of Sales portálu Nehnuteľnosti.sk, tieto čísla „odzrkadľujú silnú ekonomickú aktivitu a vysoký dopyt po bývaní, ktoré podporujú dynamický rozvoj nových rezidenčných projektov“.

Satelity preberajú štafetu

Zaujímavý trend môžeš pozorovať aj v okolí veľkých miest. V týchto satelitných lokalitách novostavby často dominujú celkovej ponuke. Napríklad v okrese Senec tvoria až 71 % všetkých ponúkaných nehnuteľností, v Malackách 59 %, v Dunajskej Strede 55 % a v Pezinku 47 %. Tieto čísla jasne ukazujú, ako sa dopyt po bývaní presúva aj za hranice krajských miest.

Silnú prítomnosť novostavieb môžeš pozorovať aj v niektorých okresoch mimo západného Slovenska. Napríklad v okrese Bytča v Žilinskom kraji novostavby tvoria až 60 % ponuky, hoci celkový priemer kraja dosahuje len 26 %. V Prešovskom kraji, kde novostavby predstavujú 24 % trhu, dominujú okresy Prešov, Poprad a Kežmarok. Tieto regióny zažívajú stavebný boom vďaka výstavbe rekreačných nehnuteľností v blízkosti Tatier.

Na opačnej strane stoja regióny, kde nová výstavba takmer neexistuje. Trenčiansky kraj eviduje iba 17 % novostavieb, Nitriansky kraj 16 %, Košický kraj 15 % a Banskobystrický kraj dokonca len 9 % z celkovej ponuky nehnuteľností. Najzreteľnejšie môžeš tento problém vidieť v okresoch ako Medzilaborce, Snina a Gelnica.

V týchto lokalitách sa v roku 2024 neponúkala na predaj ani jedna novostavba. Analytici vysvetľujú, že táto situácia jasne odráža nižšiu ekonomickú aktivitu a stagnáciu v týchto oblastiach.

Priepastné cenové rozdiely medzi regiónmi

Ceny novostavieb kopírujú regionálne rozdiely v ekonomickej sile. Najdrahšie nehnuteľnosti nájdeš v bratislavských okresoch, kde cena za meter štvorcový prekračuje hranicu 3 500 eur. V Starom Meste dokonca presiahla úroveň 5 700 eur za meter štvorcový.

Vysoké ceny si držia aj krajské mestá ako Košice, Banská Bystrica, Trnava a Žilina. Drahé nehnuteľnosti nájdeš tiež v turisticky atraktívnych lokalitách ako Poprad, Liptovský Mikuláš a Banská Štiavnica, kde dopyt po rekreačných novostavbách neustále rastie.

Naopak, najlacnejšie kúpiš v Poltári, kde meter štvorcový stojí menej ako 950 eur. Podobne nízke ceny nájdeš aj v Rožňave či Vranove nad Topľou. V týchto regiónoch pozoruješ slabší dopyt, nízku ekonomickú aktivitu a výstavba sa tam rozvíja len veľmi pomaly.

Michal Pružinský z Nehnuteľnosti.sk dodáva: „Regionálne rozdiely v cenách novostavieb odrážajú nielen dostupnosť bývania, ale aj kúpyschopnosť. Bratislava a krajské mestá si dlhodobo udržujú vysoké ceny vďaka stabilnému dopytu a neustálej výstavbe. Naopak, v menej rozvinutých regiónoch pozorujeme opačnú situáciu – výstavba nových projektov sa javí ako málo perspektívna. Tento trend sa pravdepodobne v najbližších rokoch bude prehlbovať.“

Čo vlastne znamená novostavba

Možno ťa prekvapí, že definícia novostavby nie je jednotná pre všetkých hráčov na realitnom trhu. Podľa vyhlášky Úradu geodézie, kartografie a katastra SR sa za novostavbu považuje stavba, od ktorej kolaudácie neuplynulo viac ako 10 rokov. Na realitnom portáli Nehnuteľnosti.sk však táto hranica neplatí.

O tom, čo sa označí ako novostavba, rozhoduje inzerent alebo správca Trhových reportov. Títo môžu za novostavbu označiť aj nehnuteľnosti v rôznych fázach výstavby, alebo dokonca také, ktoré dokončili pred viac ako 10 rokmi.

Napriek týmto rozdielom analytici považujú dáta za spoľahlivé. „Za novostavbu sa často považujú aj nehnuteľnosti v rôznych fázach výstavby alebo tie, ktoré skolaudovali pred viac ako 10 rokmi. Napriek tomu tvorí podiel nesprávne označených nehnuteľností minimum, preto aj v tejto analýze považujeme kategóriu novostavieb za relevantnú a presnú,“ vysvetľuje Michal Pružinský z Nehnuteľnosti.sk.

Regionálne rozdiely v cenách a dostupnosti novostavieb tak vytvárajú na Slovensku dve odlišné reality bývania. Zatiaľ čo v Bratislave a jej okolí ceny šplhajú do závratných výšok, v menej rozvinutých regiónoch si môžeš dovoliť podstatne viac za rovnaké peniaze.

Táto situácia odráža širšie ekonomické a sociálne rozdiely, ktoré na Slovensku pretrvávajú a pravdepodobne sa budú v nasledujúcich rokoch ešte prehlbovať. Pre teba ako potenciálneho kupujúceho to znamená, že lokalita môže zohrávať kľúčovú úlohu nielen v cene, ale aj v dostupnosti a kvalite novostavieb, ktoré máš na výber.

Čítajte viac z kategórie: Nehnuteľnosti