Za byt v Bratislave „vysolíš“ priemerne 300-tisíc eur. Vieme, kedy bude dostupnosť bývania lepšia

Ku koncu prvého štvrťroka 2023 tvorilo ponuku novostavieb v Bratislave 3 229 voľných bytov v rámci 78 projektov. Oproti koncu roka 2022 sa celková ponuka zvýšila len o 20 bytov, čo je dôsledkom jedného z najnižších prírastkov nových projektov. Do ponuky v rámci štvrťroka pribudlo len niečo cez 200 nových bytov. 

Ide o prirodzený vývoj, keď developeri v dôsledku slabého predaja nezvyšujú ponuku o nové etapy, ktorými by konkurovali svojej už existujúcej ponuke. Vyplýva to z údajov analytikov z Bencont Investments.

Priemerná cena voľných bytov predstavovala 4 930 €/m² vrátane DPH. Oproti štvrtému štvrťroku 2022 tak cena pri medzikvartálnom raste o 0,25 % ďalej stagnovala. Medziročný rast sa tak znížil na 6,4 %. Stagnácia ceny je dôsledkom oslabeného predaja a nárastu počtu voľných bytov oproti začiatku roka 2022.

Najlacnejšie novostavby sa ponúkali v okrese BA IV pri priemernej cene 4 315 €/m² vrátane DPH, keďže v tomto okrese väčšinu ponuky tvoria projekty v okrajových mestských častiach ako Lamač, Devínska Nová Ves a Záhorská Bystrica. Naopak, najdrahšie byty sa tradične predávali v Starom Meste pri priemernej cene 7 412 €/m².

Novostavby v okresoch BA II, BA III a BA V sa v priemere ponúkali za podobu cenu okolo 4 800 – 5 000 €/m² vrátane DPH.

Priemerná rozloha bytov pokračovala v poklese, keď sa dostala na 60 m², čo v medziročnom porovnaní znamená zníženie rozlohy o 6,9 %. Nové byty, ktoré do ponuky pribudli v poslednom štvrťroku, mali priemernú rozlohu nižšiu než 60 m².

Horúci trh s novými nehnuteľnosťami vychladol. Je o ne najnižší záujem za 15 rokov

To potvrdzuje trend projektovania menších bytov kvôli nižšej priemernej absolútnej cene. Tá bola ku koncu prvého štvrťroka vo výške 296-tisíc € vrátane DPH a podobne ako cena na meter štvorcový tak ďalej stagnovala na rovnakej úrovni.

Počas prvých troch mesiacov 2023 sa v rámci bratislavských novostavieb predalo 197 bytov, čo hovorí o ďalšom slabom štvrťroku, keď sa dopyt po bytoch pohyboval na minimálnych úrovniach. Prudký prepad predaja je evidentný už od leta 2022 a je spôsobený kombináciou vysokých úrokových sadzieb, ekonomickej neistoty a negatívneho sentimentu na trhu.

Problémy robia aj úrokové sadzby

Priemerná cena predaných bytov dosiahla 4 833 €/m², čo v medziročnom porovnaní predstavuje nárast o 20 %, zatiaľ čo v medzikvartálnom pokles o 1,43 %. Vzhľadom na nízku vzorku však priemery pri predaných bytoch nedosahujú takú konzistentnosť ako pri ponúkaných bytoch.

Priemerná absolútna cena predaných bytov dosiahla 307-tisíc € vrátane DPH, pričom priemerná rozloha predaných bytov predstavovala 68 m². 

„Prvý štvrťrok 2023 na realitnom trhu v Bratislave nepriniesol výrazné zmeny. Značne oslabený dopyt sa dal očakávať, keďže sa veľa nezmenilo ani na faktoroch, ktoré k nemu vedú. Úrokové sadzby sú prirodzene významnou príčinou, keďže predražujú financovania kúpy bytu,“ vysvetľuje hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik

Za dieťa tu zaplatíš viac ako 8 000 eur. Luxusná škôlka v Bratislave láka nielen na Montessori princíp

Dodáva, že tie za posledných štvrťrok ešte mierne podrástli a nové hypotéky sa dnes poskytujú pri úrokovej sadzbe 4 – 4,5 %. Nárast úrokovej sadzby o 3 percentuálne body spôsobil pri nezmenenej cene bytu nárast mesačnej splátky hypotéky o takmer 50 %, čo je pre kupujúcich obrovský šok – najmä vzhľadom na to, že k takejto zmene došlo v priebehu jedného roka.

Odborník tiež poukazuje na to, že okrem toho sa stále nachádzame v dobe neistého ekonomického prostredia s vysokou mierou inflácie, ktorá je primárnou príčinou vysokých sadzieb.

„Popri tom dochádza k poklesu cien starších bytov, čo mnohých kupujúcich navádza k vyčkávaniu, či neklesnú aj ceny novostavieb. Všetko tak vedie k prostrediu, v ktorom záujemci kúpu bytu zvažujú omnoho dlhšie,“ dodáva. 

Kedy sa situácia zlepší?

Podľa Bruchánika aj napriek slabému predaju nemožno očakávať pokles cien bytov v novostavbách, keďže proti tomu hovorí niekoľko faktorov.

Ide najmä o výrazne vyššie ceny stavebných nákladov, ktorých korekcia nie je momentálne v dohľade, silný trh práce, nízka zlyhanosť úverov v bankách, ktorá bude brániť núteným výpredajom, no tiež dlhodobý nedostatok bytov v Bratislave, ktorá je najrýchlejšie rozvíjajúcim sa regiónom na Slovensku.

„Ponuka bytov, ktorá ku koncu roku 2022 vzrástla, aktuálne už stagnuje. Tento trend sa ešte bude musieť potvrdiť v nadchádzajúcich mesiacoch, no myslíme si, že sa tak stane. Developeri dnes brzdia výstavbu nových projektov, keďže nevedia vypredať už rozbehnuté etapy,“ hovorí ďalej Bruchánik s tým, že okrem toho je náročnejšie splniť kritériá predpredanosti na získanie bankového financovania, bez ktorého sa väčšie projekty realizovať nedajú. 

zdroj: TASR/Miroslava Mlynárová – Kúpiť si vlastný byt je pre mladých Slovákov veľký problém, aj preto nechcú mať deti.

Tiež však podľa neho treba spomenúť, že kým nominálne ceny bytov stagnujú, v reálnom vyjadrení už klesli. Spôsobené to je práve dvojcifernou infláciou a s ňou spojeným nárastom miezd. „Ten bol na Slovensku v roku 2022 7,1 %, zatiaľ čo podľa predikcie NBS v roku 2023 dosiahne 10,2 % a v roku 2024 9,2 %. Dostupnosť bývania sa tak od bodu, v ktorom sa nachádzane dnes bude zlepšovať.“

Bruchánik analýzu uzatvára tým, že z uvedeného preto možno predpokladať pokračovanie stagnácie na realitnom trhu aj v druhom štvrťroku 2023.

Dodáva, že k miernemu oživeniu môže prísť na konci leta, do kedy sa v prípade úspešného boja proti inflácii môžeme dočkať aj prvých znížení úrokových sadzieb na hypotékach, ktoré dostupnosť bývania popri rastúcich mzdách ešte zvýšia.

„Nemyslím si ale, že by takéto mierne oživenie malo viesť k nárastu cien bytov a v roku 2023 tak v Bratislave očakávame pokračovanie stagnácie cien novostavieb.“

Čítajte viac z kategórie: Nehnuteľnosti